การเป็นเจ้าของธุรกิจโรงแรมที่พักนั้นมีอยู่หลายวิธี เช่น สร้างขึ้นใหม่บนที่ดินเปล่า ซื้ออาคารเก่ามาปรับปรุงใหม่ หรือซื้อโรงแรมเก่าที่เปิดให้บริการไปแล้วมาบริหารจัดการใหม่ เป็นต้น แต่ก่อนที่คุณจะลงทุนในธุรกิจนี้คุณก็ควรจะต้องรู้มูลค่าที่แท้จริงของมัน เพื่อประเมินว่าโครงการนี้มีมูลค่าเท่าไร และมันคุ้มค่ากับเงินที่จะลงทุนหรือไม่?
และนี่คือวิธีที่จะช่วยคุณประเมินมูลค่าของธุรกิจโรงแรมที่ฉันนำมาแบ่งปันค่ะ
แสดงเนื้อหาเพิ่ม คลิกที่นี่
อสังหาริมทรัพย์จัดว่าเป็นธุรกิจที่มีขนาดใหญ่มีมูลค่าและต้นทุนสูงจึงมีความยุ่งยากในการเข้าครอบครอง และการที่คุณได้ทราบราคาจะซื้อหรือแม้แต่จะคิดขายออกไป ตลอดจนต้องการนำอสังหาริมทรัพย์ที่มีไปเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน ก็จะทำให้คุณเกิดความได้เปรียบมองเห็นต้นทุนและลู่ทางในการทำกำไรที่ได้จากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นค่ะ
อสังหาริมทรัพย์ คือธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับที่ดินเปล่าอย่างเดียว หรือตัวอาคารสิ่งปลูกสร้างอย่างเดียว หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างรวมกัน ซึ่งก็ครอบคลุมถึงธุรกิจโรงแรมและที่พักในรูปแบบต่าง ๆ ด้วย คุณคงจะเคยสังเกตเห็นโครงการก่อสร้างที่ถูกทิ้งร้างเอาไว้มาบ้างนะคะ โครงการเหล่านี้ล้วนเกิดจากวิสัยทัศน์ที่ดีของเจ้าของโครงการในขณะนั้น แต่ในขณะที่ดำเนินโครงการอาจเกิดสะดุดและเสียจังหวะไปจนทำให้โครงการล้มเหลว แต่หลังจากนั้นพอมีคนไปเทคโอเวอร์ต่อปรากฎว่าโครงการร้างนี้กลับทำเงินให้เจ้าของโครงการคนใหม่ได้เป็นกอบเป็นกำ นั่นก็เพราะเมื่อเวลาผ่านไปหลายปีความเจริญเดินทางไปถึงและความต้องการในทำเลแถวนั้นมีมากขึ้น ซึ่งผลสำเร็จนั้นก็เกิดจากเจ้าของโครงการคนใหม่รู้จักวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์นั่นเองค่ะ
แสดงเนื้อหาเพิ่ม คลิกที่นี่
ข้อดีของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
- ทำให้ทราบถึงวัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งประกอบด้วย วันที่ทำสำรวจ/ประเมินราคา ลักษณะทรัพย์ประเมินค่าเป็นที่ดินเปล่า หรือเป็นสิ่งปลูกสร้างประเภทใด ขนาดเนื้อที่ของอาคารสิ่งปลูกสร้างเป็นจำนวนเท่าใด
2. ทำให้ทราบที่ตั้งของทรัพย์สินตั้งอยู่ ณ จุดใด ตำบล อำเภอ จังหวัดใด มีการคมนาคมเช้าออกสะดวกหรือไม่ และพื้นที่ใกล้เคียงมีอะไรบ้าง
3. ทำให้ทราบถึงเอกสารสิทธิ์เกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ประเมิน ว่ามีกี่โฉนด เลขโฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ เนื้อที่ดิน ผู้ถือกรรมสิทธิ์ และภาระผูกพัน ตลอดจนสิทธิตามกฎหมาย ณ วันที่ทำการประเมินราคาว่ามีสถานภาพเป็นอย่างไร ราคาประเมินของทางราชการให้ราคาอยู่ที่เท่าใด
ลักษณะทั่วไปของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะบอกถึงรูปลักษณ์ของที่ดิน มีหน้ากว้าง หน้าลึกแต่ละด้านกว้างยาวเท่าใด สภาพทางกายภาพสูงหรือต่ำกว่าระดับผิวถนนและการใช้ประโยชน์ในที่ดิน ณ วันที่ทำการสำรวจ และอาณาเขตทั้ง 4 ทิศ เหนือ ใต้ ออก ตก จดที่ดินคนอื่นหรือถนนสาธารณะ หรือถนนส่วนบุคคล ตลอดจนสภาพแวดล้อมทั่วไปบริเวณข้างเคียงที่อาจมีผลกระทบต่อที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
- ทำให้ทราบถึงข้อกฎหมายที่มีผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ที่ทำการสำรวจ ซึ่งประกอบด้วย
- พ.ร.บ. กฎหมายผังเมือง เพื่อดูว่า อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่บนพื้นที่สีอะไร ซึ่งมีกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามกฎหมายผังเมือง
- พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร เพื่อดูการก่อสร้างของอาคารมีข้อกฎหมายและข้อบัญญัติเกี่ยวกับการขออนุญาตก่อสร้างดัดแปลงรื้อถอนอาคารอย่างไร
- กฎหมายว่าด้วยการถูกเวนคืนมีหรือไม่
- มีการถูกรอนสิทธิ์หรือไม่ เช่น มีแนวไฟฟ้าแรงสูง มีการจดภาระจำยอมให้กับที่ดินแปลงข้างเคียงในเรื่องทางเดินรถเข้าออก เป็นต้น
- หากคุณจ้างบริษัทผู้ประเมิน ซึ่งส่วนใหญ่ก็คือบริษัทประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ทั่ว ๆ ไปในตลาดของเมืองไทยนั่นเอง โดยบริษัทประเมินราคาเหล่านี้จะทำการวิเคราะห์ทรัพย์ที่ประเมินมาให้คุณด้วย เช่น บอกจุดเด่น-จุดด้อยของทรัพย์ประเมินว่ามีอะไรบ้าง อาจมีการให้คะแนน 4 แบบ คือ ดีมาก ดี ปานกลาง และไม่ดี(ข้อด้อย) นอกจากนี้ยังมีคำแนะนำว่าทรัพย์ตัวนี้ควรเหมาะสมลงทุนในรูปแบบใด เช่น ทำเป็นบ้านจัดสรร โฮมออฟฟิศ โครงการโรงแรม-รีสอร์ท คอนโดมิเนียม ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น
หลักเกณฑ์ที่นำมาใช้ประเมินค่าทรัพย์สิน
มีอยู่ 5 วิธี ได้แก่
1. วิธีการประเมินราคาที่ดินโดยวิธีการเปรียบเทียบตลาด (Market Approach)
วิธีนี้จะนำข้อมูลการซื้อขายในบริเวณใกล้เคียงนำมาเปรียบเทียบราคาตลาด เชื่อกันกว่าเป็นวิธีที่ดีที่สุดและชัดเจนที่สุด โดยมีแนวคิดว่า “มูลค่าของทรัพย์สินของเรา = ราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้”
วิธีนี้เริ่มจากการหาทรัพย์สินเทียบเคียงที่มีการซื้อขายหรือเรียกขาย มาดูว่ามีลักษณะคล้ายหรือต่างจากทรัพย์สินที่ประเมินอย่างไรบ้าง เมื่อได้ข้อมูลมาเพียงพอแล้วก็ตรวจสอบเพื่อคัดเลือกนำทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้จริงเท่านั้นมาทำการวิเคราะห์ โดยระบุถึงเงื่อนไขในการเปรียบเทียบของทรัพย์สินที่ประเมินกับแปลงที่เปรียบเทียบ เช่น คุณภาพของอาคาร ขนาดที่ดินและอาคาร แล้วจึงสรุปหามูลค่าที่เหมาะสมโดยใช้การวิเคราะห์เปรียบเทียบ แต่วิธีนี้ก็มีข้อควรระวังอยู่ที่ ผู้ประเมินต้องระเอียดรอบคอบในการหาข้อมูล และต้องระวังการสร้างหลักฐานซื้อขายเท็จเพื่อหลอกลวงผู้ประเมินด้วย เพื่อป้องกันการวิเคราะห์ผิดพลาด วิธีนี้เหมาะกับใช้ประเมินราคาบ้านจัดสรร
2.การประเมินราคาด้วยวิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost Approach)
มีหลักสำคัญคือ “มูลค่าของสิ่งหนึ่ง = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน” วิธีการประเมินทรัพย์สินด้วยวิธีนี้คือ เริ่มจาก ประมาณต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน – ค่าเสื่อมราคา (ถ้ามี) + มูลค่าตลาดของที่ดิน = มูลค่าของทรัพย์สินนั้น
ตัวอย่าง
มีโรงงานเก่าอายุ 15 ปีหลังหนึ่ง ถ้าก่อสร้างใหม่จะใช้เงิน 10 ล้านบาท หักค่าเสื่อม 20% หรือปีละ 2% (สมมติให้อาคารมีอายุขัย 50 ปี) และที่ดินที่ตั้งโรงงานมีมูลค่า 15 ล้านบาท
อาคารตามสภาพปัจจุบันมีมูลค่า 8 ล้านบาท (10,000,000 – 20% =8,000,000)+ มูลค่าที่ดิน 15,000,000 บาท = 23,000,000 บาท
ดังนั้น มูลค่าทรัพย์สินของโรงงานแห่งนี้จึงเป็นเงิน 23 ล้านบาท
วิธีนี้ ส่วนใหญ่จะใช้กับการประเมินราคาโรงงานหรืออาคารที่สร้างขึ้นเฉพาะ
*** การคิดค่าเสื่อมของอาคารควรปรึกษาผู้รู้
3.วิธีการประเมินราคาจากการวิเคราะห์รายได้ของตัวอสังหาริมทรัพย์ (Incom-Approch)
แนวคิดของวิธีนี้คือ
“มูลค่าวันนี้ = ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นอายุขัยของตัวอสังหาริมทรัพย์นั้น” ทรัพย์สินมีค่าเพราะมันสร้างรายได้ ทรัพย์สินที่สร้างรายได้สูงมักมีมูลค่าสูงตามมา ส่วนใหญ่เป็นทรัพย์สินที่อยู่ในทำเลดี
หลักเกณฑ์การคำนวณตามวิธีการประเมินราคาจากการวิเคราะห์รายได้ของตัวอสังหาริมทรัพย์
1.รายได้จากทรัพย์สินที่ประเมินทุก ๆ รายการจะต้องเป็นรายได้จริง ณ รอบระยะเวลาหนึ่ง เช่น 1 ปี ด้วยการเปรียบเทียบราคาตลาดข้างเคียงประกอบ
2.ให้นำเอาพื้นที่ไม่ใช้ประโยชน์หรือหนี้สูญจากการเปรียบเทียบตลาดและรายได้ที่แท้จริงมาคำนวณ ก็จะเหลือรายได้แต่ละเดือนหักลบด้วยค่าใช้จ่ายทุกชนิดที่เกิดขึ้นจริงในตัวทรัพย์ที่ประเมินว่ามีอะไรบ้าง เช่น ค่าบริหาร ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ ค่าบำรุงรักษา ก็จะได้รายได้สุทธิในแต่ละเดือนหรือแต่ละปี นำรายได้สุทธิตามข้อ 3 มาคำนวณเพื่อให้ทราบราคาประเมินว่าเป็นเท่าใด โดยใช้สูตรดังนี้
Value = I : (รายได้สุทธิ) / R : (อัตราผลตอบแทนที่ต้องการ)
ตัวอย่าง
1.อพาร์ทเม้นท์แห่งหนึ่งมีห้องพักจำนวน 100 ห้อง มีอัตราค่าเช่าห้องละ 2,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นรายได้ปีละ 2,400,000 บาท
2.แต่มีผู้มาเช่าจริงคิดเป็น 90% มีหนี้สูญ 5% ดังนั้นรายได้จริงคือ 85% คิดเป็นเงิน 2,040,000 ต่อปี
3.ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของอพาร์ทเมนท์แห่งนี้คิดเป็น 30% ของรายได้จริง (2,040,000-30% =1,428,000) อพาร์ทเมนท์แห่งนี้จึงมีรายได้สุทธิปีละ 1,428,000 บาท
4.อัตราผลตอบแทนที่ต้องการเท่ากับ 5% นำมาแทนค่าตามสูตร ดังนี้
มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้ = 1,428,000/5% = 28,560,000
หมายเหตุ : การคำนวณผลตอบแทนการลงทุนว่าควรเป็นเท่าใด มี 2 วิธี
วิธีที่ 1 ถ้าทรัพย์สินนั้นมีโอกาสน้อยในการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์ (ผู้ซื้อ) หรืออุปทาน (ผู้ขาย) จะใช้วิธีคิดผลตอบแทนทางตรง (Direct Capitalization) จะใช้คำนวณในอัตราเดียว เช่น 10% (Rate) ต่อปี ของการให้เช่าทรัพย์สิน ตัวเลขที่ออกมาก็จะออกมาในรูปข้อมูลปัจจุบัน
วิธีที่ 2 ใช้วิเคราะห์มูลค่าทรัพย์สินจากการวิเคราะห์กระแสเงินสด (Discounted Cash Flow) เป็นการประมาณการรายได้จากทรัพย์สินในอนาคตตามอายุขัยของทรัพย์สินนั้นแล้วคิดลด (Discounted) เป็นมูลค่าปัจจุบันซึ่งมีหลักการว่า รายได้ในอนาคตที่เราคิดประมาณการเอาไว้นั้นจะมีขึ้นและลงตามภาวะตลาด ภาวะเงินเฟ้อและภาวะดอกเบี้ย ตลอดจนสถานการณ์บ้านเมือง ผู้ที่จะใช้วิธีนี้ในการประเมินทรัพย์ต้องมีความรู้สูง สามารถหยั่งรู้และคาดการณ์เศรษฐกิจในอนาคตได้ ด้วยการคิดคำนวณมูลค่าปัจจุบันสุทธิของทรัพย์สิน (Net Present Value หรือเรียกว่า NPV)
วิธีนี้ส่วนใหญ่ใช้กับ อสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงมาก ๆ ในย่านธุรกิจการค้า เช่น พื้นที่ขายส่งย่านประตูน้ำที่มูลค่าซื้อ-ขายที่ดินต่อตารางเมตรสูงลิ่วนับล้านบาท เป็นต้น
4.วิธีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ด้วยการตั้งค่าสมติฐานในการพัฒนาโครงการ (Hypothetical Development Method)
วิธีนี้ นิยมใช้ในกรณีที่เป็นโครงการที่มีที่ดินเปล่าหรือโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ
แนวคิดของวิธีการนี้ คือ หากมีการพัฒนาโครงการที่ดี ครบถ้วนสมบูรณ์และเรียบร้อยดีแล้วตามภาวะทางการตลาดซึ่งสอดคล้องกับการเงิน การลงทุน และการขายโครงการตามสภาพของที่ดินแล้ว และลดทอนค่าพัฒนาทั้งหลายของโครงการรวมทั้งค่าอาคารออกให้เหลือไว้เพียงค่าที่ดินเปล่า ก็จะได้ราคาประเมินคงเหลือสุทธิ โดยมีสูตรดังนี้
มูลค่าโครงการ – ต้นทุนค่าก่อสร้าง – ต้นทุนอื่น ๆ = มูลค่าที่ดิน (ต้นทุนที่ดินที่สามารถนำไปพัฒนาได้)
5. วิธีประเมินโดยการสร้างแบบจำลองทางสถิติ (Computer Assisted Massappraisal)
เป็นส่วนหนึ่งของการประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบตลาด โดยใช้การสร้างแบบจำลองทางสถิติ แบบ MRA (Muliple Regression Analysis) การประเมินราคาด้วยวิธีนี้ ส่วนใหญ่ใช้ในกรณีที่ต้องประเมินที่ดินเป็นจำนวนมาก ๆ นับหมื่นนับแสนไร่ เหมาะกับใช้ในการเวนคืนที่ดินหรือจัดรูปที่ดินของรัฐประเภท สปก.4-01 หรือ ภทบ. 5 เป็นต้น
การวิเคราะห์ทรัพย์สินธรรมดาทั่วไป อาจใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาดได้ค่ะ แต่ในกรณีที่ทรัพย์สินมีมูลค่าสูงและซับซ้อนมาก ๆ ก็อาจต้องใช้ทั้ง 3 วิธีหรือใช้วิธีอื่นที่เป็นขั้นสูงกว่านี้มาใช้พิจารณาซึ่งก็ขึ้นอยู่กับความเหมาะสมของทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ เพื่อให้เกิดความแม่นยำและน่าเชื่อถือมากที่สุด ซึ่งวิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ฉันนำมาแบ่งปันนี้ หวังว่าจะช่วยเป็นแนวทางให้กับท่านที่กำลังตัดสินใจจะซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์สักแห่งหรืออยากจะลงทุนในธุรกิจโรงแรมสักโครงการได้นำไปใช้ประโยชน์บ้างนะคะ
“เราเชื่อว่าการแบ่งปันความรู้ คือพลังที่ยิ่งใหญ่”
ขอให้ทุกท่านจงสร้างธุรกิจโรงแรมที่ดี มีคุณภาพเพื่อช่วยส่งเสริมภาพลักษณ์การท่องเที่ยวให้กับประเทศไทยของเรา
หากคุณได้รับประโยชน์จากบทความนี้ ฝากกดไลค์ กดแชร์ และบอกต่อด้วยนะคะ
มาร่วมเรียนรู้ไปด้วยกันกับหลักสูตร เจ้าของโรงแรม-รีสอร์ทขนาดเล็ก ใคร ๆ ก็เป็นได้
คอร์สอบรมที่ช่วยให้คุณเป็นเจ้าของธุรกิจโรงแรมได้ ภายใน 2 วัน
หนังสือที่คนอยากทำธุรกิจโรงแรมต้องอ่าน!!!
 |
 |
 |
 |
มาเป็นเพื่อนกับเราทางไลน์!!!
ถ้าไม่อยากพลาดข่าวสารและบทความดีๆ
