เทคนิคการบริหารงานออกแบบและก่อสร้างโครงการธุรกิจโรงแรม-รีอสอร์ทขนาดเล็ก ให้ประหยัดต้นทุนสูงสุด

2,277

โครงการก่อสร้างธุรกิจโรงแรม-รีสอร์ทนั้น เป็นธุรกิจที่ใช้เงินลงทุนสูงมาก บางคนถึงกับเดิมพันด้วยเงินเก็บทั้งชีวิตหรือกู้เงินจากสถาบันการเงินดอกเบี้ยสูง เพื่อแลกกับการได้สร้างธุรกิจในฝัน มันจึงจำเป็นมากที่คุณจะต้องรู้เทคนิคบริหารงานออกแบบก่อสร้างเพื่อประหยัดต้นทุนให้มากที่สุด

งานก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทต่าง ๆ รวมทั้งโครงการก่อสร้างธุรกิจโรงแรม-รีสอร์ท จะต้องดำเนินการตามแบบแปลนหรือพิมพ์เขียวเท่านั้น จึงจะถือว่าเป็นการก่อสร้างที่ดำเนินการถูกต้อง และพิมพ์เขียวที่ว่านี้จะต้องผ่านกระบวนการออกแบบแก้ไขจนลงตัวได้รับความเห็นชอบร่วมกันแล้วระหว่างสถาปนิกและเจ้าของโครงการ วัสดุอุปกรณ์ที่ใช้ในการก่อสร้างโครงการจะถูกกำหนดขนาดและจำนวนไว้ในพิมพ์เขียวหรือกำหนดราคาตาม BOQ ส่วนงานด้านตกแต่งนั้น สถาปนิกจะระบุวัสดุที่ใช้ในแต่ละส่วนของอาคารไว้อย่างเสร็จสรรพเพื่อให้ผู้รับเหมาก่อสร้างจะได้ปฏิบัติตามได้อย่างถูกต้องแม่นยำตรงตามแบบ

คลิกอ่านต่อ ที่นี่

อ่านบทความเพิ่มเติม

การก่อสร้างธุรกิจโรงแรม-รีสอร์ทนั้น ถือว่าเป็นเรื่องละเอียดอ่อนมากกว่าการสร้างบ้านพักเพื่ออยู่อาศัยทั่วไป เพราะมันคือสถานที่พักที่จะต้องสร้างความประทับใจให้กับแขกที่เข้าพัก หากเป็นโครงการโรงแรมขนาดใหญ่ เจ้าของโครงการมักจะจ้างทีมที่ปรึกษาเข้ามาช่วยบริหารควบคุมงานก่อสร้างด้วย แต่หากโครงการของคุณเป็นกิจการโรงแรม-รีสอร์ทขนาดเล็กและเจ้าของอย่างคุณต้องลงมือเองทุกอย่าง คุณก็จำเป็นต้องมีความรู้และทักษะในการคัดเลือกผู้รับเหมาที่มีคุณภาพมาร่วมงานก่อสร้าง เลือกใช้วัสดุที่ถูกต้อง มีขั้นตอนการจัดซื้อจัดจ้างที่ประหยัดค่าใช้จ่าย คำนึงถึงความปลอดภัยในการก่อสร้าง และที่สำคัญที่สุดคือต้องก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามแผนที่วางไว้ เพื่อให้สามารถเปิดกิจการโรงแรมได้อย่างไม่มีสะดุด

อ่านบทความเพิ่มเติม

เทคนิคการบริหารงานออกแบบและก่อสร้างโครงการโรงแรม-รีสอร์ทขนาดเล็ก ให้ประหยัดต้นทุนสูงสุด

ศึกษาต้นทุนของโครงการอย่างละเอียด ต้นทุนต่าง ๆ ได้แก่

ต้นทุนขายต่าง ๆ ได้แก่ การวิจัยตลาด การวางแผนด้านการตลาด การจัดทำเอกสารการขาย การโฆษณาประชาสัมพันธ์ การทำแผนพับโบชัวร์ การทำการตลาดออนไลน์
ต้นทุนค่าที่ดินของโครงการ
ต้นทุนค่าพัฒนาโครงการ เช่น ค่าถมดิน ค่าปรับปรุงดิน ค่าก่อสร้างถนน ค่าสาธารณูปโภคของโครงการ (ค่าไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ ท่อระบายน้ำ ระบบบำบัดน้ำเสีย สวนสาธารณะ)
ต้นทุนค่าออกแบบก่อสร้างและตกแต่ง
ต้นทุนค่าก่อสร้าง
ต้นทุนค่าบริหารภายใน เช่น ค่าจ้าง ค่าเช่า ค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ อุปกรณ์สำนักงาน ประกันภัยสำนักงาน
ต้นทุนค่าดอกเบี้ยเงินกู้
ต้นทุนค่าวิชาชีพอิสระ เช่น ค่าที่ปรึกษาโครงการ ค่าควบคุมงานก่อสร้าง วิศวกรโครงการ ค่าที่ปรึกษากฎหมาย ค่าที่ปรึกษาต้นทุน ค่านักบัญชี ค่าที่ปรึกษาด้านการเงินการลงทุน

ศึกษาองค์ประกอบของต้นทุนโครงการซึ่งผันแปรสูง มีผลต่อการขาดทุนหรือกำไร

2.1 ต้นทุนค่าที่ดิน ค่าที่ดินสูงหรือมีราคาแพงเกินไป ให้พิจารณาจากองค์ประกอบเหล่านี้เพื่อช่วยในการตัดสินใจ

ต้องตรวจสภาพสถานที่ของโครงการว่าไม่ขัดต่อกฎหมาย ข้อกำหนดหรือกฎกระทรวงต่าง ๆ
ที่ดินมีทางเข้า-ออกสะดวก เชื่อมต่อกับถนนหลักได้ดีเพื่อลดต้นทุนค่าขนส่ง
ที่ดินที่อยู่ติดคูน้ำ ลำคลองหรือทะเลสาบ จะทำให้ต้นทุนค่าก่อสร้างสูงขึ้น
ค่าระดับของบริเวณโครงการก่อสร้างอยู่สูงกว่าถนน จะช่วยลดต้นทุนค่าถมที่
โครงการมีระยะทางถึงแนวเชื่อมของท่อระบายน้ำหลักสั้น-ยาวเพียงใด
การใช้ประโยชน์ของที่ดินตามกฎหมายผังเมือง กำหนดเป็นพื้นที่สีอะไร
ระบบไฟฟ้า มีส่วนต่อขยายหรือไม่
ระบบประปา มีส่วนต่อขยายหรือไม่
ระบบโทรศัพท์ มีหรือไม่

2.2 ต้นทุนค่าก่อสร้าง มักมีปัญหาต่าง ๆ ดังนี้

ราคาวัสดุก่อสร้างผันแปรสูง
ผู้รับเหมาไร้คุณภาพหรือทิ้งงาน
มีการแก้ไขแบบก่อสร้างหรือแบบตกแต่งใหม่

2.3 ศึกษาการออกแบบก่อสร้างที่เหมาะสม

การออกแบบต้องคำนึงถึงวัสดุอุปกรณ์ที่ใช้เพื่อให้สอดคล้องกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลักและราคาขายห้องพัก
ออกแบบให้ใช้วัสดุที่เรียบง่ายแต่ได้มาตรฐาน
ออกแบบให้ถูกต้องตามกฎหมายผังเมืองและกฎหมายควบคุมการก่อสร้าง

2.4 งานก่อสร้างต้องมีคุณภาพ โดยยึดหลักเกณฑ์ ดังนี้

ต้องเข้มงวดในการตรวจสอบและควบคุมคุณภาพของงานก่อสร้าง
สร้างมาตรฐานและระบบขั้นตอนตรวจสอบที่มีมาตรฐาน
คัดเลือกผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์สูง มีประวัติผลงานดีสอดคล้องกับขนาดของโครงการ
มีระบบป้องกันความปลอดภัยในโครงการอย่างดี

2.5 ระยะเวลาที่ใช้ในการก่อสร้าง ตกแต่ง และปรับปรุง

วางแผนงานก่อสร้างที่สามารถปฏิบัติได้จริง
ควบคุมการก่อสร้างอย่างใกล้ชิด
หากโครงการก่อสร้างล่าช้า 15% ของระยะเวลาตามแผน ถือว่าโครงการต้องจัดทำแผนสำรองพร้อมกับหาวิธีแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้น

2.6 ศึกษาต้นทุนค่าใช้จ่ายในการทำนิติกรรมต่าง ๆ ได้แก่

ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เช่น ค่าขอใบอนุญาตก่อสร้าง ใบอนุญาตดัดแปลงอาคาร ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรม ใบอนุญาตสถานที่พักไม่เป็นโรงแรม เป็นต้น
ค่าภาษีต่าง ๆ เช่น ภาษีบุคคลธรรมดากรณีจดทะเบียนธุรกิจเป็นชื่อบุคคล ภาษีนิติบุคคลกรณีจดทะเบียนธุรกิจเป็นรูปบริษัทหรือห้างหุ้นส่วน ภาษีป้ายและภาษีอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง

2.7 ศึกษาต้นทุนรายละเอียดราคาประเมินค่าก่อสร้างตามมาตรฐานทั่วไป สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยได้จัดทำราคาประเมินคาก่อสร้างอาคารทุกปี ท่านที่ต้องการรู้ราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคารสามารถเข้าไปดูได้ตามลิงค์นี้ค่ะ >>> http://www.thaiappraisal.org/thai/value/value.php

ปัจจุบันบริษัทประเมินราคาและนักประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นผู้ประมาณการต้นทุนค่าก่อสร้างอาคารโดยส่วนใหญ่ ก็จะอ้างอิงจากราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคารต่อตารางเมตรที่กำหนดโดยสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยเท่านั้น ซึ่งจากตารางที่กำหนดราคาไว้จำนวน 31 รายการไม่มีราคาต่อตารางเมตรของค่าก่อสร้างโรงแรมแต่มีระบุไว้ในหมายเหตุว่า โรงแรม ขึ้นอยู่กับการตกแต่งจึงกำหนดเป็นมาตรฐานได้ยากอาจทำให้เกิดความสับสนได้ โรงแรมอาจมีลักษณะคล้ายอพาร์ทเมนท์ (อาคารพักอาศัย) ที่กำหนดราคาไว้แล้วเพียงแต่มีการตกแต่งและจัดการเป็นพิเศษ รวมทั้งขึ้นอยู่กับระดับของโรงแรม การตกแต่งตามข้อกำหนดของแต่ละเครือโรงแรม

วิธีประมาณการต้นทุนค่าก่อสร้างอาคารโรงแรมหากอ้างอิงข้อมูลจากราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2562-2563 พบว่าในส่วนของต้นทุนค่าก่อสร้างนั้นสามารถเทียบเคียงราคาตามตารางในลำดับที่ 19-22 โดยการเลือกใช้ราคาต่อตารางเมตรที่กำหนดไว้ และจะต้องดูรายละเอียดประกอบราคาของอาคารแต่ละประเภทที่สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินได้กำหนดไว้มาประกอบการพิจารณาเพื่อเลือกใช้ตามราคาที่กำหนดด้วย

ตาราง บัญชีราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2562-2563

ลำดับที่	รายการ (ราคาบาท/ตร.ม.)	วัสดุก่อสร้าง (ต่ำ)	วัสดุก่อสร้าง (ปานกลาง)	วัสดุก่อสร้าง (สูง)
19	อาคารพักอาศัยไม่เกิน 5 ชั้น	10,500	13,000	15,000
20	อาคารพักอาศัย 6-15 ชั้น	12,600	17,000	20,700
21	อาคารพักอาศัย 16-25 ชั้น	16,900	21,300	27,100
22	อาคารพักอาศัย 26-35 ชั้น	18,800	24,000	30,300

การประมาณการต้นทุนค่าก่อสร้างโรงแรมโดยวิธีเปรียบเทียบต่อตารางเมตร ก็มีข้อดีคือเป็นวิธีที่เหมาะสมในการใช้เป็นข้อมูลเพื่อประกอบการพิจารณาขอสินเชื่อของสถาบันการเงิน เนื่องจากขั้นตอนการพิจารณาสินเชื่อไม่สามารถดูรายละเอียดค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ได้ครบถ้วนรวมทั้งระยะเวลาที่ต้องการพิจารณาด้วยและทำให้การควบคุมการเบิกเงินกู้ค่าก่อสร้างอาคารโรงแรมของผู้ขอสินเชื่อเป็นไปอย่างเหมาะสมสอดคล้องกับผลงานก่อสร้างจริงและก่อสร้างได้ตามวัตถุประสงค์ของผู้ลงทุน แต่วิธีการนี้ก็มีข้อเสีย คือการหาข้อมูลต่าง ๆ เพื่อมาประกอบการพิจารณานั้นค่อนข้างมีน้อยและยังไม่มีหน่วยงานใดจัดทำราคาประเมินต้นทุนค่าก่อสร้างโรงแรมไว้เป็นมาตรฐาน

หวังว่าเนื้อหาในบทความนี้ จะช่วยให้เจ้าของธุรกิจโรงแรมมือใหม่ที่กำลังวางแผนลงทุนก่อสร้างออยู่ ได้รับความรู้และแนวทางเพื่อนำไปปรับใช้กับธุรกิจของตัวเองนะคะ แม้ว่าตอนนี้เราจะยังไม่ผ่านพ้นภาวะวิกฤติเรื่องของโรคระบาด แต่เหตุการณ์เขย่าโลกแบบนี้ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นครั้งแรก ทุกอย่างมีวัฏจักรและเวลาของมัน เกิดขึ้น ตั้งอยู่และดับไปเป็นอนิจจัง เราไม่มีทางรู้จริง ๆ หรอกค่ะว่าถ้าตัดสินใจลงทุนทำธุรกิจโรงแรม-รีสอร์ทตอนนี้ แล้วอีกหนึ่งปี ห้าปี หรือสิบปีข้างหน้ามันจะรุ่งหรือจะร่วง เร็ว ๆ นี้โรคร้ายอาจจะหายไปและคนก็ทะลักมาเที่ยวจนล้นเพราะอึดอัดและอั้นอั้นมานานแล้ว หรืออาจเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันอย่างอื่นขึ้นมาฉันก็ไม่อาจจะรู้ได้ แต่สิ่งที่รู้แน่ ๆ คือ ถ้าวันนี้คุณลงมือทำและถ้าทำสำเร็จแล้วคุณจะได้เป็นเจ้าของธุรกิจ เมื่อธุรกิจประสบความสำเร็จมีลูกค้าหลั่งไหลมาใช้บริการคุณก็จะมีรายได้และมีทรัพย์สินที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา แต่ถ้าลงมือทำไปแล้วมันล้มเหลวไม่เป็นท่าจนต้องล้มเลิกกิจการสิ่งที่เหลือติดตัวคุณก็คือความรู้และประสบการณ์ที่สั่งสมมาและพร้อมที่จะเริ่มต้นครั้งใหม่ได้เสมอ แต่หากวันนี้คุณยังคงยึดติดอยู่กับความกลัวและไม่เริ่มต้นทำอะไรเลย วันข้างหน้าหากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันขึ้น คุณก็อาจจะไม่มีอะไรเหลือเลยแม้กระทั่งประสบการณ์

“เราเชื่อว่าการแบ่งปันความรู้ คือพลังที่ยิ่งใหญ่”

ขอให้ทุกท่านจงสร้างธุรกิจโรงแรมที่ดี มีคุณภาพเพื่อช่วยส่งเสริมภาพลักษณ์การท่องเที่ยวให้กับประเทศไทยของเรา

เพื่อแบ่งปันความรู้ ประสบการณ์ และแรงบันดาลใจ ฝากกดไลค์ กดแชร์ และบอกต่อด้วยนะคะ

มาร่วมเรียนรู้ไปด้วยกันกับหลักสูตร เจ้าของโรงแรม-รีสอร์ทขนาดเล็ก ใคร ๆ ก็เป็นได้

คอร์สอบรมที่ช่วยให้คุณเป็นเจ้าของธุรกิจโรงแรมได้ ภายใน 2 วัน