โครงการก่อสร้างธุรกิจโรงแรม-รีสอร์ทนั้น เป็นธุรกิจที่ใช้เงินลงทุนสูงมาก บางคนถึงกับเดิมพันด้วยเงินเก็บทั้งชีวิตหรือกู้เงินจากสถาบันการเงินดอกเบี้ยสูง เพื่อแลกกับการได้สร้างธุรกิจในฝัน มันจึงจำเป็นมากที่คุณจะต้องรู้เทคนิคบริหารงานออกแบบก่อสร้างเพื่อประหยัดต้นทุนให้มากที่สุด
งานก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทต่าง ๆ รวมทั้งโครงการก่อสร้างธุรกิจโรงแรม-รีสอร์ท จะต้องดำเนินการตามแบบแปลนหรือพิมพ์เขียวเท่านั้น จึงจะถือว่าเป็นการก่อสร้างที่ดำเนินการถูกต้อง และพิมพ์เขียวที่ว่านี้จะต้องผ่านกระบวนการออกแบบแก้ไขจนลงตัวได้รับความเห็นชอบร่วมกันแล้วระหว่างสถาปนิกและเจ้าของโครงการ วัสดุอุปกรณ์ที่ใช้ในการก่อสร้างโครงการจะถูกกำหนดขนาดและจำนวนไว้ในพิมพ์เขียวหรือกำหนดราคาตาม BOQ ส่วนงานด้านตกแต่งนั้น สถาปนิกจะระบุวัสดุที่ใช้ในแต่ละส่วนของอาคารไว้อย่างเสร็จสรรพเพื่อให้ผู้รับเหมาก่อสร้างจะได้ปฏิบัติตามได้อย่างถูกต้องแม่นยำตรงตามแบบ
คลิกอ่านต่อ ที่นี่
อ่านบทความเพิ่มเติม
- ขั้นตอนการจ้างสถาปนิกมาออกแบบ เรื่องสำคัญที่เจ้าของโรงแรมต้องรู้!!! >>> คลิกที่นี่
- วิธีคำนวณค่าจ้างออกแบบโรงแรม-รีสอร์ท ของสถาปนิก ที่เจ้าของโรงแรมต้องรู้!!! >>> คลิกที่นี่
การก่อสร้างธุรกิจโรงแรม-รีสอร์ทนั้น ถือว่าเป็นเรื่องละเอียดอ่อนมากกว่าการสร้างบ้านพักเพื่ออยู่อาศัยทั่วไป เพราะมันคือสถานที่พักที่จะต้องสร้างความประทับใจให้กับแขกที่เข้าพัก หากเป็นโครงการโรงแรมขนาดใหญ่ เจ้าของโครงการมักจะจ้างทีมที่ปรึกษาเข้ามาช่วยบริหารควบคุมงานก่อสร้างด้วย แต่หากโครงการของคุณเป็นกิจการโรงแรม-รีสอร์ทขนาดเล็กและเจ้าของอย่างคุณต้องลงมือเองทุกอย่าง คุณก็จำเป็นต้องมีความรู้และทักษะในการคัดเลือกผู้รับเหมาที่มีคุณภาพมาร่วมงานก่อสร้าง เลือกใช้วัสดุที่ถูกต้อง มีขั้นตอนการจัดซื้อจัดจ้างที่ประหยัดค่าใช้จ่าย คำนึงถึงความปลอดภัยในการก่อสร้าง และที่สำคัญที่สุดคือต้องก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามแผนที่วางไว้ เพื่อให้สามารถเปิดกิจการโรงแรมได้อย่างไม่มีสะดุด
อ่านบทความเพิ่มเติม
- วิธีวางแผนการทำงานอย่างเป็นระบบ เพื่อให้การก่อสร้างโรงแรม-รีสอร์ทไม่สะดุด >>> คลิกที่นี่
- 4 ขั้นตอน วางแผนการก่อสร้างโรงแรม-รีสอร์ทขนาดเล็กอย่างมืออาชีพ >>> คลิกที่นี่
เทคนิคการบริหารงานออกแบบและก่อสร้างโครงการโรงแรม-รีสอร์ทขนาดเล็ก ให้ประหยัดต้นทุนสูงสุด
- ศึกษาต้นทุนของโครงการอย่างละเอียด ต้นทุนต่าง ๆ ได้แก่
- ต้นทุนขายต่าง ๆ ได้แก่ การวิจัยตลาด การวางแผนด้านการตลาด การจัดทำเอกสารการขาย การโฆษณาประชาสัมพันธ์ การทำแผนพับโบชัวร์ การทำการตลาดออนไลน์
- ต้นทุนค่าที่ดินของโครงการ
- ต้นทุนค่าพัฒนาโครงการ เช่น ค่าถมดิน ค่าปรับปรุงดิน ค่าก่อสร้างถนน ค่าสาธารณูปโภคของโครงการ (ค่าไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ ท่อระบายน้ำ ระบบบำบัดน้ำเสีย สวนสาธารณะ)
- ต้นทุนค่าออกแบบก่อสร้างและตกแต่ง
- ต้นทุนค่าก่อสร้าง
- ต้นทุนค่าบริหารภายใน เช่น ค่าจ้าง ค่าเช่า ค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ อุปกรณ์สำนักงาน ประกันภัยสำนักงาน
- ต้นทุนค่าดอกเบี้ยเงินกู้
- ต้นทุนค่าวิชาชีพอิสระ เช่น ค่าที่ปรึกษาโครงการ ค่าควบคุมงานก่อสร้าง วิศวกรโครงการ ค่าที่ปรึกษากฎหมาย ค่าที่ปรึกษาต้นทุน ค่านักบัญชี ค่าที่ปรึกษาด้านการเงินการลงทุน
- ศึกษาองค์ประกอบของต้นทุนโครงการซึ่งผันแปรสูง มีผลต่อการขาดทุนหรือกำไร
2.1 ต้นทุนค่าที่ดิน ค่าที่ดินสูงหรือมีราคาแพงเกินไป ให้พิจารณาจากองค์ประกอบเหล่านี้เพื่อช่วยในการตัดสินใจ
- ต้องตรวจสภาพสถานที่ของโครงการว่าไม่ขัดต่อกฎหมาย ข้อกำหนดหรือกฎกระทรวงต่าง ๆ
- ที่ดินมีทางเข้า-ออกสะดวก เชื่อมต่อกับถนนหลักได้ดีเพื่อลดต้นทุนค่าขนส่ง
- ที่ดินที่อยู่ติดคูน้ำ ลำคลองหรือทะเลสาบ จะทำให้ต้นทุนค่าก่อสร้างสูงขึ้น
- ค่าระดับของบริเวณโครงการก่อสร้างอยู่สูงกว่าถนน จะช่วยลดต้นทุนค่าถมที่
- โครงการมีระยะทางถึงแนวเชื่อมของท่อระบายน้ำหลักสั้น-ยาวเพียงใด
- การใช้ประโยชน์ของที่ดินตามกฎหมายผังเมือง กำหนดเป็นพื้นที่สีอะไร
- ระบบไฟฟ้า มีส่วนต่อขยายหรือไม่
- ระบบประปา มีส่วนต่อขยายหรือไม่
- ระบบโทรศัพท์ มีหรือไม่
2.2 ต้นทุนค่าก่อสร้าง มักมีปัญหาต่าง ๆ ดังนี้
- ราคาวัสดุก่อสร้างผันแปรสูง
- ผู้รับเหมาไร้คุณภาพหรือทิ้งงาน
- มีการแก้ไขแบบก่อสร้างหรือแบบตกแต่งใหม่
2.3 ศึกษาการออกแบบก่อสร้างที่เหมาะสม
- การออกแบบต้องคำนึงถึงวัสดุอุปกรณ์ที่ใช้เพื่อให้สอดคล้องกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลักและราคาขายห้องพัก
- ออกแบบให้ใช้วัสดุที่เรียบง่ายแต่ได้มาตรฐาน
- ออกแบบให้ถูกต้องตามกฎหมายผังเมืองและกฎหมายควบคุมการก่อสร้าง
2.4 งานก่อสร้างต้องมีคุณภาพ โดยยึดหลักเกณฑ์ ดังนี้
- ต้องเข้มงวดในการตรวจสอบและควบคุมคุณภาพของงานก่อสร้าง
- สร้างมาตรฐานและระบบขั้นตอนตรวจสอบที่มีมาตรฐาน
- คัดเลือกผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์สูง มีประวัติผลงานดีสอดคล้องกับขนาดของโครงการ
- มีระบบป้องกันความปลอดภัยในโครงการอย่างดี
2.5 ระยะเวลาที่ใช้ในการก่อสร้าง ตกแต่ง และปรับปรุง
- วางแผนงานก่อสร้างที่สามารถปฏิบัติได้จริง
- ควบคุมการก่อสร้างอย่างใกล้ชิด
- หากโครงการก่อสร้างล่าช้า 15% ของระยะเวลาตามแผน ถือว่าโครงการต้องจัดทำแผนสำรองพร้อมกับหาวิธีแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้น
2.6 ศึกษาต้นทุนค่าใช้จ่ายในการทำนิติกรรมต่าง ๆ ได้แก่
- ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เช่น ค่าขอใบอนุญาตก่อสร้าง ใบอนุญาตดัดแปลงอาคาร ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรม ใบอนุญาตสถานที่พักไม่เป็นโรงแรม เป็นต้น
- ค่าภาษีต่าง ๆ เช่น ภาษีบุคคลธรรมดากรณีจดทะเบียนธุรกิจเป็นชื่อบุคคล ภาษีนิติบุคคลกรณีจดทะเบียนธุรกิจเป็นรูปบริษัทหรือห้างหุ้นส่วน ภาษีป้ายและภาษีอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง
2.7 ศึกษาต้นทุนรายละเอียดราคาประเมินค่าก่อสร้างตามมาตรฐานทั่วไป สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยได้จัดทำราคาประเมินคาก่อสร้างอาคารทุกปี ท่านที่ต้องการรู้ราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคารสามารถเข้าไปดูได้ตามลิงค์นี้ค่ะ >>> http://www.thaiappraisal.org/thai/value/value.php

ปัจจุบันบริษัทประเมินราคาและนักประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นผู้ประมาณการต้นทุนค่าก่อสร้างอาคารโดยส่วนใหญ่ ก็จะอ้างอิงจากราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคารต่อตารางเมตรที่กำหนดโดยสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยเท่านั้น ซึ่งจากตารางที่กำหนดราคาไว้จำนวน 31 รายการไม่มีราคาต่อตารางเมตรของค่าก่อสร้างโรงแรมแต่มีระบุไว้ในหมายเหตุว่า โรงแรม ขึ้นอยู่กับการตกแต่งจึงกำหนดเป็นมาตรฐานได้ยากอาจทำให้เกิดความสับสนได้ โรงแรมอาจมีลักษณะคล้ายอพาร์ทเมนท์ (อาคารพักอาศัย) ที่กำหนดราคาไว้แล้วเพียงแต่มีการตกแต่งและจัดการเป็นพิเศษ รวมทั้งขึ้นอยู่กับระดับของโรงแรม การตกแต่งตามข้อกำหนดของแต่ละเครือโรงแรม
วิธีประมาณการต้นทุนค่าก่อสร้างอาคารโรงแรมหากอ้างอิงข้อมูลจากราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2562-2563 พบว่าในส่วนของต้นทุนค่าก่อสร้างนั้นสามารถเทียบเคียงราคาตามตารางในลำดับที่ 19-22 โดยการเลือกใช้ราคาต่อตารางเมตรที่กำหนดไว้ และจะต้องดูรายละเอียดประกอบราคาของอาคารแต่ละประเภทที่สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินได้กำหนดไว้มาประกอบการพิจารณาเพื่อเลือกใช้ตามราคาที่กำหนดด้วย
ตาราง บัญชีราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2562-2563
ลำดับที่ | รายการ (ราคาบาท/ตร.ม.) | วัสดุก่อสร้าง (ต่ำ) | วัสดุก่อสร้าง (ปานกลาง) | วัสดุก่อสร้าง (สูง) |
---|---|---|---|---|
19 | อาคารพักอาศัยไม่เกิน 5 ชั้น | 10,500 | 13,000 | 15,000 |
20 | อาคารพักอาศัย 6-15 ชั้น | 12,600 | 17,000 | 20,700 |
21 | อาคารพักอาศัย 16-25 ชั้น | 16,900 | 21,300 | 27,100 |
22 | อาคารพักอาศัย 26-35 ชั้น | 18,800 | 24,000 | 30,300 |
การประมาณการต้นทุนค่าก่อสร้างโรงแรมโดยวิธีเปรียบเทียบต่อตารางเมตร ก็มีข้อดีคือเป็นวิธีที่เหมาะสมในการใช้เป็นข้อมูลเพื่อประกอบการพิจารณาขอสินเชื่อของสถาบันการเงิน เนื่องจากขั้นตอนการพิจารณาสินเชื่อไม่สามารถดูรายละเอียดค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ได้ครบถ้วนรวมทั้งระยะเวลาที่ต้องการพิจารณาด้วยและทำให้การควบคุมการเบิกเงินกู้ค่าก่อสร้างอาคารโรงแรมของผู้ขอสินเชื่อเป็นไปอย่างเหมาะสมสอดคล้องกับผลงานก่อสร้างจริงและก่อสร้างได้ตามวัตถุประสงค์ของผู้ลงทุน แต่วิธีการนี้ก็มีข้อเสีย คือการหาข้อมูลต่าง ๆ เพื่อมาประกอบการพิจารณานั้นค่อนข้างมีน้อยและยังไม่มีหน่วยงานใดจัดทำราคาประเมินต้นทุนค่าก่อสร้างโรงแรมไว้เป็นมาตรฐาน
หวังว่าเนื้อหาในบทความนี้ จะช่วยให้เจ้าของธุรกิจโรงแรมมือใหม่ที่กำลังวางแผนลงทุนก่อสร้างออยู่ ได้รับความรู้และแนวทางเพื่อนำไปปรับใช้กับธุรกิจของตัวเองนะคะ แม้ว่าตอนนี้เราจะยังไม่ผ่านพ้นภาวะวิกฤติเรื่องของโรคระบาด แต่เหตุการณ์เขย่าโลกแบบนี้ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นครั้งแรก ทุกอย่างมีวัฏจักรและเวลาของมัน เกิดขึ้น ตั้งอยู่และดับไปเป็นอนิจจัง เราไม่มีทางรู้จริง ๆ หรอกค่ะว่าถ้าตัดสินใจลงทุนทำธุรกิจโรงแรม-รีสอร์ทตอนนี้ แล้วอีกหนึ่งปี ห้าปี หรือสิบปีข้างหน้ามันจะรุ่งหรือจะร่วง เร็ว ๆ นี้โรคร้ายอาจจะหายไปและคนก็ทะลักมาเที่ยวจนล้นเพราะอึดอัดและอั้นอั้นมานานแล้ว หรืออาจเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันอย่างอื่นขึ้นมาฉันก็ไม่อาจจะรู้ได้ แต่สิ่งที่รู้แน่ ๆ คือ ถ้าวันนี้คุณลงมือทำและถ้าทำสำเร็จแล้วคุณจะได้เป็นเจ้าของธุรกิจ เมื่อธุรกิจประสบความสำเร็จมีลูกค้าหลั่งไหลมาใช้บริการคุณก็จะมีรายได้และมีทรัพย์สินที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา แต่ถ้าลงมือทำไปแล้วมันล้มเหลวไม่เป็นท่าจนต้องล้มเลิกกิจการสิ่งที่เหลือติดตัวคุณก็คือความรู้และประสบการณ์ที่สั่งสมมาและพร้อมที่จะเริ่มต้นครั้งใหม่ได้เสมอ แต่หากวันนี้คุณยังคงยึดติดอยู่กับความกลัวและไม่เริ่มต้นทำอะไรเลย วันข้างหน้าหากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันขึ้น คุณก็อาจจะไม่มีอะไรเหลือเลยแม้กระทั่งประสบการณ์
“เราเชื่อว่าการแบ่งปันความรู้ คือพลังที่ยิ่งใหญ่”
ขอให้ทุกท่านจงสร้างธุรกิจโรงแรมที่ดี มีคุณภาพเพื่อช่วยส่งเสริมภาพลักษณ์การท่องเที่ยวให้กับประเทศไทยของเรา
เพื่อแบ่งปันความรู้ ประสบการณ์ และแรงบันดาลใจ ฝากกดไลค์ กดแชร์ และบอกต่อด้วยนะคะ
มาร่วมเรียนรู้ไปด้วยกันกับหลักสูตร เจ้าของโรงแรม-รีสอร์ทขนาดเล็ก ใคร ๆ ก็เป็นได้
คอร์สอบรมที่ช่วยให้คุณเป็นเจ้าของธุรกิจโรงแรมได้ ภายใน 2 วัน
หนังสือที่คนอยากทำธุรกิจโรงแรมต้องอ่าน!!!
![]() |
![]() |
![]() |
![]() |
มาเป็นเพื่อนกับเราทางไลน์!!!
ถ้าไม่อยากพลาดข่าวสารและบทความดีๆ
