โฉนดที่ดิน เป็นเอกสารสำคัญที่เกี่ยวข้องกับการครอบครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินประเภทหนึ่ง และบนเอกสารโฉนดที่ดินนั้นยังมีรายละเอียดปลีกย่อยอีกมากที่หลายคนอาจจะยังไม่รู้หรือไม่ได้ศึกษา ธุรกิจโรงแรมที่พักนั้นก็จัดเป็นอสังริมทรัพย์ประเภทหนึ่งซึ่งเกี่ยวข้องโดยตรงกับที่ดิน ดังนั้นเพื่อความเป็นมืออาชีพสำหรับบางท่านที่ยังไม่รู้ จึงสำคัญมากที่คุณควรจะรู้รายละเอียดบนโฉนดที่ดินค่ะว่าข้อความที่อยู่ในเอกสารแผ่นนั้นมีอะไรบ้าง?
คลิกอ่านต่อ ที่นี่
ก่อนที่คุณจะเริ่มต้นลงทำมือธุรกิจอะไรสักอย่าง มันเป็นเรื่องสำคัญมากที่คุณจะต้องมีความรู้เกี่ยวกับงานที่คุณกำลังจะทำ ยิ่งคุณรู้มากเท่าไหร่ มันก็จะยิ่งเป็นผลดีกับธุรกิจของคุณ ในวันที่ฉันวางแผนจะก่อร่างสร้างธุรกิจโรงแรม ซึ่งเป็นสายงานใหม่ที่ไม่เคยมีความรู้และประสบการณ์มาก่อน มันจึงเป็นเรื่องธรรมดาที่ฉันต้องลงทุนลงแรงทั้งเวลาและตัวเงินเพื่อหาข้อมูลให้ได้มากที่สุด และนำข้อมูลเหล่านั้นมาเป็นตัวช่วยในการตัดสินใจและลงมือทำ เพราะถึงแม้คุณจะมีความกล้ามากแค่ไหนแต่มันก็เป็นเรื่องที่อันตรายหากคุณรู้จักสิ่งที่คุณกำลังจะลงมือทำน้อยเกินไป และฉันก็รู้สึกขอบคุณประสบการณ์จากการเป็นเจ้าหน้าที่สินเชื่อเมื่อตอนที่เคยทำงานธนาคาร มันช่วยทำให้ฉันมีความรู้เรื่องของเอกสารสิทธิ์ในที่ดินต่าง ๆ ฉันจึงได้นำความรู้เหล่านี้มาเป็นข้อมูลสำหรับการดำเนินธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่ใช้สำหรับก่อสร้างโรงแรมได้ และฉันเชื่อว่าข้อมูลเรื่องของเอกสารสิทธ์ที่ดินนี้จะเป็นประโยชน์กับผู้อ่านหลาย ๆ ท่านที่กำลังจะลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วยค่ะ
ในบทความนี้จะขอแบ่งปันข้อมูลความรู้ที่เกี่ยวข้องกับเอกสารสิทธิที่ดิน ที่เรียกว่า “โฉนดที่ดิน” นะคะ เพราะโฉนดที่ดินเป็นเอกสารสิทธิที่ดีที่สุดในการแสดงความเป็นเจ้าของที่ดินในปัจจุบันนี้ค่ะ
ประเภทของโฉนดที่ดิน
ตามประมวลกฎหมายที่ดินมี 6 ชนิด ได้แก่
- โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 ก.
- โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 ข.
- โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 ค.
- โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4
- โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 ง.
- โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 จ.
และเอกสารสิทธิที่ดินที่ให้ถือว่า มีค่าเทียบเท่ากับโฉนดที่ดินทุกประการ ได้แก่
- โฉนดแผนที่ เป็นชื่อโฉนดที่ดินซึ่งออกโดยอาศัยพระราชบัญญัติออกโฉนดที่ดิน ร.ศ. 127
- โฉนดตราจอง เป็นชื่อโฉนดที่ดินซึ่งออกโดยอาศัยพระราชบัญญัติตราจอง ร.ศ. 124
- ตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ออกตามพระราชบัญญัติออกโฉนดที่ดิน พ.ศ. 2479 ให้ผู้จับจองที่ดินซึ่งทำประโยชน์แล้ว มาขอรับคำรับรองการทำประโยชน์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่เห็นว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินครบถ้วนตามหลักเกณฑ์แล้ว ก็จะออกตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ให้ไว้เป็นหลักฐาน
โฉนดที่ดินมีการเปลี่ยนแปลงรูปแบบเรื่อย ๆ ตามยุคดแสมัย เพื่อความสวยงาม กะทัดรัดและยากแก่การปลอมแปลง ต่อมาได้มีกฎกระทรวง ฉบับที่ 34 (พ.ศ. 2529) และฉบับที่ 43 (พ.ศ. 2537) กำหนดแบบโฉนดที่ดินขึ้นใหม่เป็นแบบ น.ส.4 จ. โดยกำหนดให้เจ้าพนักงานที่ดินแต่ผู้เดียวเป็นผู้ลงนามรับผิดชอบในการออกโฉนดที่ดิน โดยไม่ต้องให้ผู้ว่าราชการจังหวัดลงชื่อร่วมด้วยเหมือนแต่ก่อน และได้ยกเลิกโฉนดที่ดินแบบเดิมทั้งหมด แต่กรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินแบบเก่าไม่ได้ถูกยกเลิกไปด้วย ยังคงมีกรรมสิทธิ์อยู่ในที่ดินเหมือนเดิม และสามารถนำมาขอเปลี่ยนเป็นโฉนดแบบใหม่ได้ ซึ่งเป็นโนดที่ดินแบบ น.ส.4 จ. แต่เพียงแบบเดียว
รายละเอียดที่ควรต้องรู้บนโฉนดที่ดิน
- เลขที่โฉนดหรือโฉนดเลขที่ คือเลขที่ประจำแปลงโฉนดที่ได้ออกให้ในเขตอำเภอหนึ่ง ๆ โดยให้เริ่มจากเลขที่ 1 ไปเรื่อย ๆ จนสุดเขตอำเภอนั้น เมื่อเริ่มอำเภอใหม่ก็จะเริ่มจากเลขที่ 1 ใหม่
- เล่ม คือแฟ้มรวมโฉนดฉบับสำนักงานที่ดินเป็นเล่ม ๆ ในแต่ละอำเภอ เพื่อการเก็บรักษาและการตรวจค้นมาทำการแก้ทะเบียนหรือตรวจสอบต่าง ๆ ซึ่งจะตรงกับฉบับเจ้าของที่ดิน โดยเริ่มตั้งแต่เล่ม 1 เป็นต้นไปตามหมายเลขโฉนด แต่ละเล่มจะเก็บโฉนดเรียงลำดับไว้รวม 100 โฉนด
- หน้า คือหน้าที่เท่าไรในเล่มที่เก็บโฉนด โดยแต่ละเล่มจะมี 100 หน้า หรือ 100 โฉนดเรียงตามลำดับ
- เลขที่ดิน คือเลขหมายประจำแปลงของที่ดินในระวางหนึ่ง ๆ ที่ได้ทำการสำรวจเรียงตามลำดับ โดยเริ่มตั้งแต่เลขแรกซึ่งใช้เลขที่ดิน 1 นับจากมุมระวางตอนบนด้านซ้าย และเรียงตามลำดับไปทางทิศตะวันนออกและกลับมาทางทิศตะวันตกเรื่อย ๆ ไปจนสุดระวางนั้น ๆ เมื่อขึ้นระวางแผ่นใหม่ก็เริ่มเลขที่ดิน 1 ใหม่ต่อไป กล่าวคือในแต่ละระวางจะมีเลขที่ดินเรียงกันจาก 1 ไปจนหมดระวางโดยไม่ซ้ำกันเลย
- หน้าสำรวจ คือ เลขหมายประจกแปลงของที่ดินที่ได้เดินสำรวจแล้วในตำบลหนึ่ง ๆ โดยเรียงลำดับการสำรวจตั้งแต่หน้าสำรวจที่ 1 ไปจนหมดตำบลนั้น เมื่อขึ้นเขตตำบลใหม่ก็จะเริ่มหน้าสำรวจที่ 1 ใหม่ต่อไปอีก เพราะฉะนั้นในระวางหนึ่งอาจมีเลขที่หน้าสำรวจของโฉนดที่ดินซ้ำกันได้ ถ้าในระวางนั้นมีหลายตำบล
- ระวาง คือ อาณาเขตของที่ดินจำนวนหนึ่งที่มีขนาดกว้าง 50 เส้น ยาว 50 เส้น (2,000 x 2,000 เมตร) หรือมีเนื้อที่รวมเท่ากับ 2,500 ไร่ ในแต่ละจังหวัดจะมีการจัดทำระวางครอบคลุมเนื้อที่ทั้งหมด โดยเริ่มจุดศูนย์กลางจากสถานที่ใดสถานที่หนึ่งเรียงไปทั้งสี่ทิศ คือทิศเหนือ ใต้ ตะวันออกและตะวันตก เมื่อมีการรังงวัดออกโฉนดที่ดินก็จะมีการจำลองรูปแผนที่โฉนดที่ดินลงไปในระวางตามตำแหน่งที่ดินที่ตั้งอยู่ว่าอยู่ในระวางที่เท่าใด การีเรียกชื่อตำแหน่งในแต่ละระวางจะใช้ตัวเลขและตัวหนังสือกำกับบอกให้ทราบ เช่น ทิศเหนือ = น, ทิศใต้ = ต, ทิศตะวันออก = อ, ทิศตะวันตก = ฏ
ในระวางหนึ่ง ๆ จะมีเลขกำกับไว้ทุกระวาง เลขและอักษรที่กำกับระวางเกิดจากศูนย์กำเนิด ซึ่งศูนย์กำเนิดที่ออกในทุกจังหวัดทั่วประเทศไทยมีอยู่ 28 ศูนย์ ในศูนย์หนึ่งจะใช้ร่วมกันระหว่างหลายจังหวัด มีบางศูนย์ที่ใช้เฉพาะจังหวัดเดียว
ตัวอย่างที่อักษรย่อที่แสดงในโฉนด
น.ฎ. หมายความว่า ส่วนเหนือด้านตะวันตก
น.อ. หมายความว่า ส่วนเหนือด้านตะวันออก
ต.ฎ. หมายความว่า ส่วนใต้ด้านตะวันตก
ต.อ. หมายความว่า ส่วนใต้ด้านตะวันนออก
- ตำบล คือตำบลที่ตั้งของที่ดินในโฉนด บางกรณีมีการเปลี่ยนชื่อตำบลใหม่ตามลักษณะการปกครอง ในโฉนดก็จะระบุชื่อทั้งตำบลเก่าและตำบลใหม่เอาไว้เพื่อความถูกต้องและป้องกันความสับสน
- อำเภอ คืออำเภอที่ตั้งของโฉนดนั้น ๆ บางกรณีมีการเปลี่ยนชื่อใหม่ก็จะวงเล็บชื่ออำเภอเก่าไว้เช่นกัน
- จังหวัด คือจังหวัดที่ตั้งของที่ดินในโฉนดนั้นๆ
- แยกจากโฉนดเล่ม … หน้า … คือการบอกที่มาของโฉนดที่ดินนั้น ๆ กรณีที่มีการแบ่งแยกออกมาเป็นโฉนดใหม่จากโฉนดเดิมหรือโฉนดแม่
- ให้แก่ … หรือให้ไว้แก่ … คือชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินในโฉนดเป็นคนแรก ซึ่งหากจะมีการเปลี่ยนชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์คนใหม่หรือมีการจดทะเบียนนิติกรรมใด ๆ ต่อไป ก็จะปรากฏชื่อในหน้าสารบัญของโฉนดนั้น ๆ
- เนื้อที่ประมาณ คือจำนวนเนื้อที่ของโฉนดที่ดินนั้น ๆ โดยระบุไว้เป็นไร่ งาน ตารางวา 1 ไร่ 2 งาน 30 ตารางวา (หรือ 1-2-30) ในกรณีที่โฉนดฉบับนั้นยังไม่มีการแบ่งแยก เนื้อที่ดินตามโฉนดจะปรากฏในหน้าโฉนด แต่หากมีการแบ่งแยกออกไปจะคงมีเนื้อที่ดินเหลือปรากฏอยู่ในสารบัญจดทะเบียนด้านหลังของโฉนดฉบับนั้น ๆ
- รูปแบบแผนที่ คือรูปจำลองแผนที่จากลักษณะรูปของที่ดินจริงตามโฉนดฉบับนั้น โดยมีการย่อเป็นมาตราส่วนลงไว้ในรูปแผนที่ และมีการแสดงหมุดหลักเขตที่ดินเป็นตัวอักษรและตัวเลขตามจุดต่างๆ ในรูปแบบแผนที่ที่ได้มีการปักหมุดหลักเขตไว้ ทั้งนี้เพื่อเป็นหลักฐานแสดงอาณาเขตของที่ดินสำหรับการตรวจสอบแสดงกรรมสิทธิ์ที่แน่นอนของที่ดินในแต่ละแปลง
- ทิศ เป็นการแสดงทิศที่ตั้งของที่ดินว่าตั้งอยู่ในลักษณะไหน ด้านไหนอยู่ทางทิศใด โดยจะมีเครื่องหมายแสดงทิศประทับไว้ข้างรูปแผนที่ในโฉนดนั้น ๆ
- มาตราส่วน คือมาตราส่วนของรูปแผนที่ในโฉนดที่ดินที่ได้ย่อมาจากรูปลักษณะของที่ดินจริง ในการจำลองรูปแผนที่จะมีการใช้มาตราส่วนหลายขนาด ทั้งนี้เพื่อให้มีรูปร่างพอเหมาะกับเนื้อที่แสดงรูปแผนที่ในโฉนดนั้น โดยไม่ใหญ่เกินไปหรือไม่เล็กเกินไป
เช่น มาตราส่วน 1:500 แปลงระยะแผนที่เป็นระยะจริงเท่ากับ 1 เซนติเมตร เท่ากับ 5 เมตร
มาตราส่วน 1:4,000 แปลงระยะแผนที่เป็นระยะจริงเท่ากับ 1 เซนติเมตร เท่ากับ 40 เมตร
ดังนั้น ถ้ารูปแผนที่ในโฉนดด้านทิศใต้ มีความยาวเท่ากับ 2 เซนติเมตร ถ้ามาตราส่วน 1:4,000 ก็แสดงว่าที่ดินด้านทิศใต้มีความยาวเท่ากับ 2×40 เมตร เท่ากับ 80 เมตร เป็นต้น
- สารบัญจดทะเบียน โฉนดเมื่ออกมาในครั้งแรกจะปรากฏชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์อยู่หน้าแรกในรายการ “ให้แก่” หรือ “ให้ไว้แก่” พร้อมทั้งจำนวนเนื้อที่ตามโฉนด ต่อมาหากมีการจดทะเบียนนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินในโฉนด ก็จะมีการบันทึกรายการจดทะเบียนนิติกรรมนั้น ๆ ไว้ในรายการ “สารบัญจดทะเบียน” ซึ่งจะประกอบด้วยรายการต่าง ๆ ดังต่อไปนี้
- วันเดือนปีที่จดทะเบียน
- ประเภทการจดทะเบียน
- ผู้ให้สัญญา
- ผู้รับสัญญา
- เนื้อที่ดินตามสัญญา
- เนื้อที่ดินคงเหลือ
- ระวาง เลขที่ดิน โฉนดที่ดินใหม่
- เจ้าพนักงานที่ดินลงลายมือชื่อ ประทับตรา
หวังว่าข้อมูลและรายละเอียดบนโฉนดที่ดินที่นำมาแบ่งปันนี้ จะเป็นประโยชน์สำหรับท่านผู้อ่านที่กำลังคิดจะลงทุนซื้อที่ดินเพื่อนำมาก่อสร้างเป็นธุรกิจโรงแรม-รีสอร์ทหรือเพื่อกิจการอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบอื่น ๆ นะคะ
ส่งท้ายสำหรับบทความนี้ อยากฝากท่านผู้อ่านที่เป็นเจ้าของธุรกิจโรงแรม-รีสอร์ทมือใหม่ทุกท่านว่า ถ้าหากคุณไม่เคยมีประสบการณ์มาก่อนก็อย่ากลัวหรือกังวลไปจนเกินเหตุนะคะ ทุกอย่างเราสามารถเรียนรู้ได้ ความรู้ไม่จำเพาะว่าต้องมาจากห้องเรียนหรือหนังสือเท่านั้น แต่ความรู้ที่จะทำให้เราเข้าใจในเนื้องานได้อย่างลึกซึ้งเพียงพอก็คือความรู้ที่ได้รับจากประสบการณ์จริงหลังจากลงมือทำไปแล้วค่ะ
ขอบคุณข้อมูลจาก
- หนังสือ ที่ดิน เล่น ลงทุน ทำเงินและหากำไรอย่างชาญฉลาด
- หนังสือ ประเภทเอกสารสิทธิตามกฎหมายที่ดิน
“เราเชื่อว่าการแบ่งปันความรู้ คือพลังที่ยิ่งใหญ่”
ขอให้ทุกท่านจงสร้างธุรกิจโรงแรมที่ดี มีคุณภาพเพื่อช่วยส่งเสริมภาพลักษณ์การท่องเที่ยวให้กับประเทศไทยของเรา
หากคุณได้รับประโยชน์จากบทความนี้ ฝากกดไลค์ กดแชร์ และบอกต่อด้วยนะคะ
มาร่วมเรียนรู้ไปด้วยกันกับหลักสูตร เจ้าของโรงแรม-รีสอร์ทขนาดเล็ก ใคร ๆ ก็เป็นได้
คอร์สอบรมที่ช่วยให้คุณเป็นเจ้าของธุรกิจโรงแรมได้ ภายใน 2 วัน
หนังสือที่คนอยากทำธุรกิจโรงแรมต้องอ่าน!!!
 |
 |
 |
 |
มาเป็นเพื่อนกับเราทางไลน์!!!
ถ้าไม่อยากพลาดข่าวสารและบทความดีๆ
