ถ้าคุณอยากเป็นเจ้าของธุรกิจโรงแรมที่พักไม่ว่าขนาดของมันจะเล็กหรือใหญ่ มีเรื่องหนึ่งที่คุณจำเป็นต้องรู้นั่นก็คือ “เอกสารสิทธิที่ดิน” เพราะที่ดินคือต้นกำเนิดของทุกธุรกิจในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์รวมถึงธุรกิจโรงแรมด้วย ดังนั้นถ้าคุณกำลังจะซื้อหรือเช่าที่ดินมาลงทุนทำธุรกิจโรงแรม เอกสารที่คุณต้องดูเพื่อประกอบการตัดสินใจก็คือ เอกสารสิทธิที่ดิน
เรื่องเอกสารสิทธิที่ดินนี้หลายท่านอาจรู้อยู่แล้วและอาจรู้ดีมากกว่าตัวฉันที่เป็นผู้เขียนบทความนี้เสียอีก แต่วัตถุประสงค์ในการเขียนบทความนี้เป็นเพราะฉันต้องการถ่ายทอดเรื่องเอกสารสิทธิที่ดินให้สามารถเข้าใจได้ง่ายสำหรับคนที่ไม่มีพื้นฐานความรู้ในเรื่องที่ดินมาก่อน และเมื่อถึงเวลาต้องไปทำธุรกรรมเรื่องที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ-ขายที่ดินเพื่อนำมาก่อสร้างโรงแรมหรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น การจำนองไถ่ถอนหรือการรับโอนมรดก จะได้มีความรู้เบื้องต้นไปคุยกับเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดิน ไม่ต้องมานั่งด่าเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดินในภายหลังว่าใช้แต่อารมณ์ บริการไม่ได้เรื่อง แต่ความจริงเป็นเพราะตัวเราเองนี่แหละที่ไม่รู้จักเตรียมตัวไปให้พร้อม
แสดงเนื้อหาเพิ่ม คลิกที่นี่
ความเป็นมาของเอกสารสิทธิที่ดิน และเอกสารสิทธิที่ดินประเภทต่าง ๆ ในอดีต
เอกสารสิทธิที่ดินเป็นเอกสารรับรองสิทธิการเป็นเจ้าของที่ดินในแง่ของกฎหมาย ซึ่งเอกสารสิทธิที่ดินแต่ละประเภทยังให้การรับรองสิทธิความเป็นเจ้าของให้กับผู้ถือครองได้ไม่เท่านกัน เพราะข้อจำกัดตามกฎหมายในด้านการใช้ประโยชน์ เงื่อนไขการถือครองและการเปลี่ยนมือ
ในช่วงปี พ.ศ. 2444-2497 เป็นช่วงก่อนที่ประมวลกฎหมายที่ดินจะมีผลบังคับใช้ ทางราชการได้เคยออกหลักฐานเกี่ยวกับเอกสารสิทธิที่ดินไว้ให้แก่ราษฎรเป็นอันมาก โดยมีเอกสารสิทธิที่น่าสนใจที่อยากแบ่งปันให้รู้กันอย่างคร่าว ๆ ได้แก่
- ตั๋วฎีกา ออกให้แก่เจ้าของที่ดินเพื่อเป็นหลักฐานในการเรียกเก็บภาษีตามพระราชบัญญัติมสำหรับผู้รักษาเมือง กรมการเมืองและเสนากำนันอำเภอซึ่งจะออกเดินประเมินนา เป็นกฎหมายที่เคยออกบังคับใช้ใน ปีจอ ฉศก ศักราช 1236 ถ้าคำนวณเป็นปี พ.ศ. ก็ประมาณ พ.ศ. 2417 เป็นช่วงรัตนโกสินทร์ตอนต้น
- หนังสือสำคัญประจำบ้าน ออกในสมัยแผ่นดินของพระบาทสมเด็จพระจุลจอมเกล้าเจ้าอยู่หัว ราวปี จ.ศ.1203 (พ.ศ.2384) โดยกรมพระนครบาล เรียกว่า “หนังสือสำคัญสำหรับที่บ้าน” ออกให้เฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครเท่านั้น โดยมีการไต่สวนบ้าง หนังสือชนิดนี้แต่เดิมเขียนด้วยดินสอดำบนกระดาษข่อย ต่อมาเปลี่ยนเป็นเขียนด้วยน้ำหมึกบนกระดาษฝรั่ง บางหัวเมืองก็มีผู้ว่าราชการออกหนังสือชนิดนี้ให้แต่ไม่แพร่หลาย
- ใบเหยียบย่ำ เป็นหนังสือที่แสดงแต่เพียงว่าให้ผู้มีชื่อในหนังสือได้รับอนุญาตให้เข้าไปขุดโค่นต้นไม้ตอไม้เพื่อปลูกสร้าง หักร้างถางพงเป็นที่ทำกินในเวลาที่กำหนด เมื่อครบกำหนดแล้วจึงจะมีสิทธิในที่ดินและขอรับหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ได้ตามกฎหมาย
- ตราจองหรือใบจอง คือหนังสือสำคัญที่เจ้าพนักงานออกให้แก่ผู้ก่นสร้าง (ขุดโค่นต้นไม้ตอไม้เพื่อปลูกสร้าง) ที่ดินรกร้างว่างเปล่า
- โฉนด มีหลายชนิด ได้แก่ โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง โฉนดตราแดง โฉนดสวน โฉนดป่า
เอกสารสิทธิที่ดินหลังประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ ออกโดยกรมที่ดิน
1 ธันวาคม พ.ศ. 2497 เป็นวันที่ประกาศใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มีเอกสารสิทธิที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดิน ได้แก่
- แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) คือใบแจ้งการครอบครองที่ดิน เป็นหลักฐานว่าผู้ครอบครองเป็นผู้แจ้งว่าตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ ปัจจุบันมีการประกาศเลิกใช้ ส.ค.1 ทั่วประเทศแล้ว โดยมีการออก พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน ฉบันที่ 11 พ.ศ. 2551 มาตรา 8 กำหนดให้ผู้ซึ่งครอบครองและทำประโชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ คือวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497 โดยมีหลักฐานการแจ้งครอบครองที่ดิน ส.ค. 1 และยังมิได้ยื่นคำขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์จะต้องนำหลักฐาน ส.ค.1 มายื่นคำขอออกโฉนด หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 8 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2553 หากพ้นจากนี้ ในกรณีที่ผู้ครอบครอง ส.ค.1 ประสงค์จะยื่นคำร้องของออกโฉนดหรือ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. จะต้องไปยื่นคำร้องต่อศาลยุติธรรม เพื่อนำคำสั่งถึงที่สุดของศาลมาแสดงเป็นหลักฐานเพื่อขอออกโฉนด หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต่อไปได้
- ใบจอง (น.ส.2 ) คือหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมเพื่อให้ครอบครองการทำประโยชน์ที่ดินเป็นการชั่วคราว ใบจองนี้จะออกให้แก่ราษฎรที่ทางราชการได้จัดสรรที่ดินให้ทำกินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งทางราชการจะมีประกาศเปิดโอกาสให้จับจองเป็นคราว ๆ ในแต่ละท้องที่ และผู้ต้องการจับจองจะต้องคอยฟังข่าวจากทางราชการ ที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก เมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้วก็มีสิทธินำใบจองนั้นมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3ก., น.ส.3ข) หรือโฉนดที่ดินได้ แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์และโฉนดที่ดินนั้นต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
- หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3ก, น.ส.3 ข) เป็นหนังสือที่เจ้าพนักงานออกให้แก่ผู้ซึ่งทำประโยชน์ในที่ดินจนครบตามหลักเกณฑ์ของทางราชการ มีคุณค่าในการรับรองสิทธิมากกว่าใบจองหรือส.ค.1 แต่ยังไม่มีสิทธิเหมือนโฉนดที่ดิน การออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์จะมีการรังวัดสอบสวนเนื้อที่ให้แน่นอนยิ่งขึ้น มีการปักหลักทำเครื่องหมายเขตที่ดิน ไม่เหมือนกับ ส.ค.1 ที่เพียงนำความมาแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ออก ส.ค.1 ให้ ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้วสามารถทำนิติกรรมใด ๆ ได้ตามกฎหมาย
ข้อแตกต่างของหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ประเภทต่าง ๆ มีดังนี้
- น.ส.3 คือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่ว ๆ ไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอนหรือออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งรัฐมนตรียังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออก)
- น.ส.3 ก. คือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกให้เฉพาะที่ดินซึ่งได้สร้างระวางรูปถ่ายทางอากาศแล้วเท่านั้น โดยหนังสือรับรองการทำประโยชน์ประเภท น.ส.3 ก. ยังแบ่งเป็น 2 ประเภท คือประเภทที่ขอออกแล้วโอนได้ทันที และประเภทที่บังคับห้ามการโอนภายใน 10 ปีนับแต่วันที่ขอออก (สังเกตได้จากข้อความระบุไว้ในรายการจดทะเบียนที่อยู่ด้านหลัง)
- น.ส.3 ข.คือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ที่ออกให้สำหรับท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งรัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ของหัวหน้าเขต นายอำเภอ ปลัดอำเภอ
- ใบไต่สวน (น.ส.5) เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะออกโฉนดที่ดินให้แก่ผู้ใดจะมีการเดินสำรวจเพื่อออกโฉนดที่ดิน ผู้ครอบครองที่ดินจะต้องนำพนักงานเจ้าหน้าที่ไปชี้แนวเขต ให้ความสะดวกนำรังวัด พนักงานเจ้าหน้าที่จะสอบสวนรายละเอียดเกี่ยวกับเขตที่ดิน ประวัติความเป็นมาของที่ดินว่าได้มาอย่างไร ใครเป็นเจ้าของ ติดต่อกับที่ดินข้างเคียงของผู้ใด โดยพนักงานเจ้าหน้าที่จะจดรายละเอียดต่าง ๆ ไว้ในใบไต่สวนแล้วประกาศแจกโฉนดที่ดิน เมื่อไม่มีผู้ใดคัดค้านก็จะนำรายละเอียดที่ได้สอบสวนไว้นั้นมาจดลงบนโฉนดที่ดินตามแบบฟอร์ม แล้วแจกโฉนดที่ดินให้ไป
- ใบนำ มีฐานะเหมือนใบไต่สวน ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินซึ่งนำพนักงานเจ้าหน้าที่รังวัดที่ดินของตนเพื่อออกโฉนดที่ดิน ตามพระราชบัญญัติการออกโฉนดที่ดิน ร.ศ. 127 เมื่อผู้นั้นจะขอออกโฉนดที่ดินต้องนำใบนำไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ใบนำจึงใช้เป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินเรื่อยมาจนถึงเวลาที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ ซึ่งมีผลทำให้พระราชบัญญัติดังกล่าวถูกยกเลิกไป แต่กฎหมายยังให้ความคุ้มครองความศักดิ์สิทธิ์ของใบนำต่อไป
- โฉนดที่ดิน คือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน ผู้เป็นเจ้าของที่ดินถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์
- หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ออกตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 อาคารชุดหรืออาคารที่สร้างขึ้นจะสูงกี่ชั้นก็ได้แต่ละชั้นแบ่งเป็นห้อง ๆ เรียกว่าห้องชุด และห้องชุดแต่ละชุดจะประกอบไปด้วยห้องนอน ห้องรับแขก ห้องครัว และห้องน้ำ เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องจะมีกรรมสิทธิ์ใน “ทรัพย์ส่วนบุคคล” คือห้องชุดของอาคารและยังมีกรรมสิทธิ์ร่วมใน “ทรัพย์ส่วนกลาง” เช่น บันได ทางเดินระหว่างห้องชุด สนามเด็กเล่น สนามกีฬาและสระว่ายน้ำ เป็นต้น
เอกสารสิทธิที่ดินที่กล่าวมาข้างต้นเป็นเอกสารสิทธิที่ออกให้โดยกรมที่ดินและมีใช้ทำนิติกรรมอยู่ในปัจจุบันนี้นะคะ แต่ยังมีเอกสารสิทธิที่ดินที่ออกโดยหน่วยงานอื่นที่ไม่ใช่กรมที่ดินอีกหลายประเภทซึ่งจะนำมาเขียนให้อ่านในโอกาสต่อไปค่ะ
ต้องขอบคุณผู้อ่านทุกท่านที่เสียสละเวลาเข้ามาอ่านบทความใน www.a-lisa.net ด้วยนะคะ บางท่านยังใจดีช่วยกดไลค์กดแชร์และแอดไลน์เข้ามาพูดคุยทักทายกันเพื่อแลกเปลี่ยนความรู้และส่งกำลังใจมาให้ด้วย จนฉันรู้สึกว่าต้องพยายามค้นคว้าหาความรู้ให้มากขึ้นเพื่อนำมาแบ่งปันให้ผู้อ่านได้ประโยชน์มากที่สุด โดยถ่ายทอดออกมาให้อ่านเข้าใจง่ายที่สุดและสามารถนำไปใช้งานได้จริง ๆ
“เราเชื่อว่าการแบ่งปันความรู้ คือพลังที่ยิ่งใหญ่”
ขอให้ทุกท่านจงสร้างธุรกิจโรงแรมที่ดี มีคุณภาพเพื่อช่วยส่งเสริมภาพลักษณ์การท่องเที่ยวให้กับประเทศไทยของเรา
เพื่อแบ่งปันความรู้ ประสบการณ์ และแรงบันดาลใจ ฝากกดไลค์ กดแชร์ และบอกต่อด้วยนะคะ
มาร่วมเรียนรู้ไปด้วยกันกับหลักสูตร เจ้าของโรงแรม-รีสอร์ทขนาดเล็ก ใคร ๆ ก็เป็นได้
คอร์สอบรมที่ช่วยให้คุณเป็นเจ้าของธุรกิจโรงแรมได้ ภายใน 2 วัน
หนังสือที่คนอยากทำธุรกิจโรงแรมต้องอ่าน!!!
 |
 |
 |
 |
มาเป็นเพื่อนกับเราทางไลน์!!!
ถ้าไม่อยากพลาดข่าวสารและบทความดีๆ
