การทำธุรกิจโรงแรมคุณจำเป็นต้องมีที่ดินในครอบครอง และจำเป็นอย่างมากที่คุณจะต้องรู้ถึงกรรมสิทธิ์ในที่ดินของตัวเอง เพราะ “ที่ดิน” เป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง การมีความรู้เรื่องที่ดินก็เพื่อเอาไว้เป็นอาวุธพิทักษ์ทรัพย์สินอันมีค่าของคุณ และอีกเหตุผลก็คือเป็นข้อมูลประกอบการหาหลักทรัพย์เพื่อนำไปจำนองกับแหล่งเงินกู้ในกรณีที่ธุรกิจของคุณต้องการเงินลงทุนเพิ่ม
แสดงเนื้อหาเพิ่ม คลิกที่นี่
เส้นทางสู่ความสำเร็จย่อมมีอุปสรรคเป็นบททดสอบเพื่อให้เราแข็งแกร่งยิ่งขึ้น ทุกคนมีเกมชีวิตของตัวเองให้ลงเล่น ขึ้นอยู่กับเราเองว่าจะเลือกเล่นเกมในสนามไหนส่วนตัวฉันตอนนี้ขอเลือกเล่นเกมสร้างอาณาจักรธุรกิจและใช้เวลาในบางช่วงมานั่งเขียนบทความและหนังสือ เพื่อแบ่งปันความรู้และแรงบันดาลใจให้กับคนที่สนใจและมีอุดมการณ์ร่วมกัน
ตอนที่ฉันเริ่มต้นสร้าง www.a-lisa.net ในช่างแรก ๆ นั้น ฉันต้องหัดสร้างเว็บไซต์และออกแบบแพลทฟอร์มด้วยตัวเองเพราะไม่มีเงินจ้างโปรแกรมเมอร์และดีไซน์เนอร์มาช่วยออกแบบ และหัดเขียนบทความแบบงู ๆ ปลา ๆ เพราะไม่มีประสบการณ์ในการเขียนมาก่อน ทั้งสองอย่างนี้ทำให้ฉันต้องนอนตีห้าและบางวันก็ลากยาวจนถึงหกโมงเช้าเกือบทุกวัน เป็นที่รู้กันว่าถ้าใครต้องการติดต่อธุระกับฉันต้องหลังเที่ยงเท่านั้น และประโยคแรกเมื่อเริ่มบทสนทนาทางโทรศัพท์ คือตื่นหรือยัง?
ในตอนนั้นตัวฉันเองก็ไม่รู้ว่าทำไมตัวเองต้องทำอะไรขนาดนี้ด้วย รู้แค่ว่าทำแล้วมันเพลินดี ฉันอยากจะค่อย ๆ เขียน ค่อย ๆ ปรับปรุงเว็บไซต์ให้มันดีขึ้นเรื่อย ๆ เพื่อให้คนที่เข้ามาอ่านได้รับความรู้และแรงบันดาลใจกลับไป เคยมีคนค่อนขอดฉันว่าทำเรื่องเสียเวลา เขียนหนังสือยังกับว่าตัวเองเก่ง บางคนก็บอกว่าแบ่งปันความรู้ให้คนอื่นไปเดี๋ยวก็เกิดคู่แข่งขันมากมาย ทำธุรกิจยากเพราะเกิดการแข่งขันและแย่งตลาดกันมากขึ้น บางคนก็มองว่าฉันโลกสวยแต่ฉันมีความคิดเป็นของตัวเองจึงไม่ได้รู้สึกแคร์อะไร เพราะฉันฟังเสียงจากข้างในหัวใจตัวเอง
ในยุคปัจจุบันเป็นโลกแห่งข่าวสารและเทคโนโลยี ทุกคนสามารถหาข้อมูลได้อย่างเท่าเทียมกัน มากน้อยขึ้นอยู่ที่ความขยันของแต่ละคน หากมีคนที่นำความรู้และประสบการณ์มาแบ่งปันและคนที่สนใจสามารถเข้ามาศึกษาและนำไปต่อยอดได้ สิ่งนี้จะช่วยให้สังคมดีขึ้น เศรษฐกิจดีขึ้น เกิดการซื้อขายสินค้าในระบบมากขึ้นและสินค้าที่มีความต้องการซื้อขายมากที่สุดในตลาดอาจเป็นสินค้าของเราเองก็ได้ ความรู้นั้นเป็นเรื่องที่อยู่กับตัวเรามันไม่ได้สูญเสียไปไหนถ้าเอามาแบ่งปันออกไปให้คนอื่นได้ใช้ประโยชน์ วันสุดท้ายของชีวิตแม้เงินทองชื่อเสียงที่หามาเอาติดตัวไปไม่ได้ แต่ก็ยังได้ฝากชื่อไว้ให้คนอื่นได้ระลึกถึงความดีงามของเรา
อารัมภบทมาจนยืดเยื้อขอเข้าเนื้อหาแบบหักมุมจากดราม่าเข้าสู่วิชาการกันเลยนะคะ ตามคอนเซ็ปอยากประสบความสำเร็จต้องมีทั้งความรู้และแรงบันดาลใจค่ะ
เพื่อความเป็นมืออาชีพสำหรับนักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และเจ้าของโรงแรมมือใหม่ บทนี้ฉันอยากนำเรื่องของ “กรรมสิทธิ์ในที่ดิน” มาแบ่งปันให้อ่านกันค่ะ
สิทธิในที่ดินแบ่งออกเป็น 2 ประเภท
1. ประเภทกรรมสิทธิ์ หมายถึงสิทธิในการแสดงความเป็นเจ้าของ เป็นสิทธิ์อันสมบูรณ์ที่สุดที่บุคคลพึงมีต่อทรัพย์สิน ผู้ถือกรรมสิทธิ์สามารถใช้สอย จำหน่าย ได้ดอกผล ติดตามและเอาคืนที่ผู้ที่ไม่มีสิทธิจะยึดถือเอาได้ ที่ดินประเภทกรรมสิทธิ์ ได้แก่ ที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว”
2. ประเภทสิทธิครอบครอง หมายถึงสิทธิในการยึดถือหรือครอบครอบทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือหรือครอบครองเพื่อประโยชน์แห่งตน ที่ดินประเภทสิทธิครอบครอง ได้แก่ ที่ดินที่ไม่มีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แต่มีหนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดินอย่างอื่น เช่น ที่ดินที่มีเพียงใบเหยียบย่ำ ตราจองที่เป็นใบอนุญาตใบจอง หลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1) หนังสือแสดงการทำประโยชน์ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ และยังรวมถึงที่ดินที่ราษฎรเข้าไปครอบครองโดยพลการ ซึ่งไม่มีหนังสือที่เป็นเอกสารสิทธิสำหรับที่ดินเลย
การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามกฎหมาย
กรรมสิทธิ์ในที่ดินสามารถได้มาหลายทางด้วยกัน คือ
1. การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินก่อนประมาลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ เช่น ได้มาโดยได้โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง หรือตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว
2. การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นการได้มาโดยขอออกโฉนดที่ดิน
3. การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยนิติกรรม เช่น การซื้อขายแลกเปลี่ยน จำนอง ขายฝาก โดยต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้น มิฉะนั้นจะถือว่าเป็นโมฆะ
4. การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยผลของกฎหมาย เช่น
- กรรมสิทธิ์ในที่ดินจากที่งอกริ่มตลิ่ง โดยมีหลักอยู่ว่า ที่งอกริมตลิ่งจะต้องเกิดขึ้นโดยธรรมชาติและติดต่อเป็นผืนเดียวกัน และเจ้าของที่ดินที่จะมีสิทธิในที่งอกได้ต้องเป็นที่ดินที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนดที่ดิน ถ้าเจ้าของที่ดินไม่มีเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ ที่ดินที่งอกออกมาจะมีแต่สิทธิครอบครองที่งอกเท่านั้น
หมายเหตุ : หากที่งอกมาจากที่ดินมีโฉนดเจ้าของที่ดินมีกรรมสิทธิ์ในที่งอก หากมีผู้อื่นมาแย่งครอบครองที่งอกส่วนนี้ต้องครอบครองปรปักษ์เกินกว่า 10 ปีจึงได้กรรมสิทธิ์ แต่หากเป็นที่งอกจากที่ดินมือเปล่า เช่น น.ส.3 หรือ ส.ค.1 เจ้าของจะมีเพียงสิทธิ์ครอบครองเท่านั้น หากมีผู้อื่นมาแย่งครอบครองและเจ้าของไม่ฟ้องร้องเรียกคืนภายใน 1 ปี เจ้าของจะสิ้นสิทธิในที่งอกนั้น
- กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ ตามความแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ระบุไว้ว่า “บุคคลใดครอบครอบทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์” ที่ดินที่ถูกครอบครองปรปักษ์จะต้องเป็นที่ดินของผู้อื่นที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ ส่วนที่ดินมือเปล่าจะถือครองแบบปรปักษ์ไม่ได้ การได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์จะต้องให้ศาลสั่ง แล้วนำคำสั่งศาลไปขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินประเภทได้มาโดยการครอบครอง
- กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยทางมรดก ต้องเป็นที่ดินที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนดที่ดิน ถ้าเป็นที่ดินมือเปล่า เช่น น.ส.3 หรือ ส.ค.1 มีเพียงสิทธิครอบครอบเท่านั้น ผู้ที่ได้ที่ดินมาในทางมรดกนี้จะต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเสียก่อนจึงจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้
กรณีตัวอย่าง
ถ้านาย A ทำพินัยกรรมยกที่ดินโฉนดให้นาย B เมื่อนาย A เสียชีวิต ที่ดินผืนนั้นจะตกเป็นของนาย B ทันทีโดยผลของกฎหมายโดยไม่ต้องจดทะเบียนเนื่องจากพินัยกรรมมีผลเมื่อเจ้าของถึงแก่ความตาย หากไม่มีพินัยกรรมมรดกก็จะตกไปยังทายาทโดยชอบธรรมทันที แต่หากนาย B ต้องการนำที่ดินผืนนี้ไปขายต่อให้นาย C จะยังทำไม่ได้เพราะชื่อในโฉนดยังเป็นชื่อนาย A อยู่ ดังนั้นนาย B จะต้องจดทะเบียนการได้มาประเภทมรดก ลงชื่อนาย B เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์เสียก่อนจึงจะเอาที่ดินไปจดทะเบียนขายให้นาย C ได้ เนื่องจากตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรค 2 บัญญัติว่า “ถ้าผู้ได้มาซึ่งสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมสิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้” การได้มาทางมรดกถือเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมเช่นกัน
แนวทางป้องกันเมื่อมีผู้บุกรุกในที่ดินอันเป็นทรัพย์สินมีค่าของเรา คือการแจ้งความดำเนินคดีอาญา ( ภายใน 10 ปี กรณีเป็นที่ดินประเภทมีโฉนด และภายใน 1 ปีกรณีเป็นที่ดินประเภทสิทธิครอบครอง)ตามความแห่งประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362 ระบุไว้ว่า “ผู้ใดเข้าไปในอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นเพื่อถือการครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นทั้งหมดหรือแต่บางส่วน หรือเข้าไปกระทำการใด ๆ อันเป็นการรบกวนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์โดยปกติสุข ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินหนึ่งปี หรือปรับไม่เกินสองพันบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ”
และหากผู้บุกรุกยังทำให้ทรัพย์สินของเราเสียหายก็สามารถแจ้งความจับเพิ่มในข้อหาทำให้เสียทรัพย์ ตามมาตรา 358 ได้อีกกระทงค่ะ มาตรา 358 ระบุไว้ว่า ” ผู้ใดทำให้เสียหายทำลาย ทำให้เสื่อมค่า หรือไร้ประโยชน์ซึ่งทรัพย์ของผู้อื่น หรือผู้อื่นเป็นเจ้าของรวมอยู่ด้วย ผู้นั้นกระทำความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์ ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสามปี หรือปรับไม่เกินหกพันบาทหรือทั้งจำทั้งปรับ”
เนื้อหาในส่วนของที่ดินยังมีอีกเยอะนะคะ แต่ในบทความนี้ขอจบแค่ตรงนี้ก่อนเพราะกลัวคนอ่านจะเบื่อเสียก่อน แต่เมื่อรักจะเป็นนักลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้วไม่ว่าโครงการของคุณจะมีขนาดเล็กหรือว่าใหญ่ก็จงอย่าขี้เกียจหาความรู้กันนะคะ เพราะความรู้คือเกราะป้องกันความผิดพลาดชั้นดีค่ะ
“เราเชื่อว่าการแบ่งปันความรู้ คือพลังที่ยิ่งใหญ่”
ขอให้ทุกท่านจงสร้างธุรกิจโรงแรมที่ดี มีคุณภาพเพื่อช่วยส่งเสริมภาพลักษณ์การท่องเที่ยวให้กับประเทศไทยของเรา
เพื่อแบ่งปันความรู้ ประสบการณ์ และแรงบันดาลใจ ฝากกดไลค์ กดแชร์ และบอกต่อด้วยนะคะ
มาร่วมเรียนรู้ไปด้วยกันกับหลักสูตร เจ้าของโรงแรม-รีสอร์ทขนาดเล็ก ใคร ๆ ก็เป็นได้
คอร์สอบรมที่ช่วยให้คุณเป็นเจ้าของธุรกิจโรงแรมได้ ภายใน 2 วัน
หนังสือที่คนอยากทำธุรกิจโรงแรมต้องอ่าน!!!
 |
 |
 |
 |
มาเป็นเพื่อนกับเราทางไลน์!!!
ถ้าไม่อยากพลาดข่าวสารและบทความดีๆ
