การทำธุรกิจโรงแรมที่พักนั้น จัดอยู่ในหมวดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งซึ่งเกี่ยวข้องกับที่ดิน ดังนั้น ก่อนที่คุณจะก่อสร้างโรงแรมและที่พักไม่ว่าจะเป็นขนาดเล็กหรือขนาดใหญ่ สิ่งแรกที่คุณจำเป็นต้องรู้คือเรื่องของผังเมืองและความหมายของที่ดินตามกฎหมาย เพื่อให้การก่อสร้างโรงแรมที่พักของคุณราบรื่นไม่สะดุดเมื่อต้องยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างและใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมค่ะ
คลิกอ่านต่อ ที่นี่
ฉันเชื่อว่าคนธรรมดาก็สามารถเป็นนักธุรกิจที่ประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืนและมีความสุขได้ ด้วยสูตร (ความรู้ + แรงบันดาลใจ + ความรัก) x ความสุข เพราะความสุข คือสิ่งที่มนุษย์ต้องการมากที่สุด มันมีพลังที่จะช่วยคุณขับเคลื่อนทุกอย่างไปสู่ความสำเร็จตามที่ใจปรารถนา และสูตรนี้คือการแบ่งปันความรู้สำหรับคนที่อยากสร้างธุรกิจโรงแรมของตนเองให้ประสบความสำเร็จตามแนวทางของ A-LISA.NET
มีคำกล่าวว่า ความร่ำรวยจะเกิดขึ้นไม่ได้ถ้าปราศจากการลงทุนในที่ดิน ในสมัยโบราณ “ที่ดิน” คือเครื่องแสดงถึงฐานันดรและฐานะของผู้ถือครอง ลากยาวมาจนถึงยุคสมัยนี้แม้ระบบศักดินาจะยกเลิกไปแล้วแต่หากใครมีที่ดินในครอบครองจำนวนมากก็ยังเป็นเครื่องหมายยืนยันว่าคนผู้นี้แหละเรียกว่าคหบดีตัวจริง
ก่อนอื่นฉันขอออกตัวก่อนนะคะว่าฉันไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญในเรื่องของที่ดินแต่อย่างใด แต่ในฐานะที่ทำธุรกิจโรงแรมและโรงแรมก็เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน มันจึงมีความจำเป็นอย่างมากที่ต้องศึกษาเรียนรู้ และก่อนหน้าจะมาเป็นเจ้าของธุรกิจฉันเคยทำงานเป็นพนักงานสินเชื่อรถยนต์มาก่อนจึงได้เห็นเอกสารเกี่ยวกับที่ดินที่ลูกค้านำมาใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเยอะมาก ซึ่งเอกสารสิทธิ์ที่ดินในแต่ละประเภทก็มีความแตกต่างกัน ฉันจึงคิดว่าความรู้เรื่องที่ดินก็มีความสำคัญสำหรับคนที่อยากเป็นเจ้าของธุรกิจโรงแรม-รีสอร์ทขนาดเล็ก เป็นอย่างมาก
เนื้อหาเกี่ยวกับที่ดินที่ฉันอยากแบ่งปันมีความยาวมากจึงต้องแบ่งบทความออกเป็นตอน ๆ เพราะเนื้อหาที่เกี่ยวข้องมีรายละเอียดเยอะ แต่ฉันก็พยายามนำมาเขียนให้เนื้อหาดูกระชับ อ่านแล้วเข้าใจง่ายสำหรับคนที่สนใจและสามารถนำไปใช้ได้จริงในทางปฏิบัติ
ความหมายของอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย
หมายถึง ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินที่มีลักษณะเป็นถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น โดยยังให้หมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินนั้นด้วย
ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน หมายถึง ไม้ยืนต้น บ้าน อาคาร โรงเรือน สิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ และทรัพย์ที่ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน เช่น แร่ธาตุ กรวด ทราย ซึ่งมีอยู่ตามธรรมชาติ
คำว่า “ที่ดิน” ในทางกฎหมาย หมายถึง ที่ดินบนบกอันได้แก่ พื้นดินทั่ว ๆ ไป ภูเขา และคลอบคลุมถึงที่ดินที่อยู่ใต้น้ำตื้น ๆ ด้วย เช่น ห้วย หนอง คลอง บึง บาง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะและที่ชายทะเลด้วย เนื่องจากที่ดินเหล่านี้อาจโผล่พ้นน้ำขึ้นมากลายเป็นผืนดินทั่วไปเมื่อน้ำตื้นเขิน ส่วนที่ดินที่อยู่ในน้ำลึก เช่น แม่น้ำ ทะเล ถือว่าไม่ใช่ความหมายของที่ดิน
ประเภทของที่ดินตามกฎหมาย
แบ่งได้เป็น 2 ประเภท คือ
1.ที่ดินของเอกชน หมายถึง ที่ดินที่เอกชนเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ โดยมีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่ โฉนดตราจองและตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว หรืออาจเป็นที่ดินที่ยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ แต่อาจมีหลักฐานแบบแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1 ) หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 , น.ส.3 ก. และ น.ส.3 ข.) ผู้ครอบครองที่ดินดังกล่าวในทางกฎหมายถือว่ามีเพียงสิทธิ์ครอบครองเท่านั้น
2.ที่ดินของรัฐ หมายถึง ที่ดินที่รัฐหรือหน่วยงานของรัฐเป็นผู้ถือกรรมสิทธ์ รวมถึงที่ดินรกร้างว่างเปล่าซึ่งไม่มีผู้ใดครอบครองเป็นเจ้าของและสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ซึ่งเป็นทรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน เช่น ทางหลวง ทางน้ำ ศาลากลางจังหวัด เป็นต้น
สาธารณสมบัติของแผ่นดิน
ต้องมีคุณสมบัติดังนี้
- จะโอนให้แก่กันมิได้ เว้นแต่มีกฎหมายที่ออกเฉพาะให้โอนกันได้
- ห้ามมิให้ยกอายุความขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับแผ่นดิน
- ห้ามยึดทรัพย์ของแผ่นดิน
ผังเมืองและโซนสีของที่ดินตามกฎหมาย
การผังเมือง หมายความว่า การวาง จัดทำและดำเนินการให้เป็นไปตามผังเมืองรวมและ ผังเมืองเฉพาะในบริเวณเมืองและบริเวณที่เกี่ยวข้องหรือชนบท เพื่อกำหนดแนวทางการพัฒนาเมืองในอนาคต และการกำหนดแนวทางดังกล่าวยังต้องคำนึงถึงความเป็นระเบียบเรียบร้อย ความสวยงาม การใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน ความปลอดภัย สวัสดิภาพของสังคม สิ่งแวดล้อม ตลอดจนการดำรงรักษาหรือบูรณะสถานที่ที่มีคุณค่าทางศิลปกรรม สถาปัตยกรรม ประวัติศาสตร์ และโบราณคดีอีกด้วย
แนวคิดการจัดระบบการใช้ประโยชน์ของที่ดินตามหลักผังเมือง
1. ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย (ResidentialLand Uses)
ใช้แนวคิด Neighborhood Concept คือ การกระจายชุมชนหลักออกไปสู่ส่วนต่าง ๆของเมือง เพื่อให้ประชาชนเข้าถึงบริการสาธารณูปโภคและสาธารณูปการได้อย่างทั่วถึงและเท่าเทียม การกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยมีหลักสำคัญว่า พื้นที่ดังกล่าวควรเป็นบริเวณระบายน้ำได้ดี ลักษณะดินไม่เป็นอุปสรรคต่อการก่อสร้าง เข้าถึงสะดวกปลอดภัยจากสิ่งรบกวนและมีสภาพแวดล้อมที่ดี
กรมการผังเมืองจำแนกที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยออกเป็น 5 ประเภท ดังนี้
1.ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
2.ประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
3.ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
4.ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
5.ประเภทอนุรักษ์ เพื่อการอยู่อาศัย
2.ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (Commercial Land Uses)
เป็นการใช้บริเวณพื้นที่เมืองเป็นศูนย์กลางธุรกิจการค้าและบริการ โดยเฉลี่ยแล้วพื้นที่เมืองที่ใช้ประโยชน์ทางด้านพาณิชยกรรม อยู่ประมาณร้อยละ2-5 ของพื้นที่เมืองที่เป็นดิน
การใช้ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ดังนี้
1.ร้านค้าเบ็ดเตล็ดและตลาดสด สำหรับจำหน่ายสินค้าที่ใช้ในชีวิตประจำวัน มีขนาดพื้นที่เล็กและกระจายตัวอยู่ทั่วไป
2.ศูนย์พาณิชยกรรมกลางเมือง กินพื้นที่บริเวณกว้างใหญ่ที่สุดและหนาแน่นที่สุดสำหรับธุรกิจค้าขายและการให้บริการ ทั้งกิจการค้าปลีก สถาบันการเงิน สถานบันเทิง โรงแรมและอื่น ๆ การกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมมีหลักสำคัญว่า พื้นที่ดังกล่าวควรตั้งอยู่บนที่ราบซึ่งปลอดภัยจากน้ำท่วมสามารถระบายอากาศได้ดี เข้าถึงสะดวก และสามารถติดต่อเชื่อมโยงกับบริเวณอื่น ๆ เพื่อความสะดวกในการสัญจร
ศูนย์พาณิชกรรมกลางเมือง หรือเรียกย่อ ๆ ว่า CBD (Central Business District) แบ่งแยกย่อยได้ 2 ประเภท
- CBD ในเมืองซึ่งใช้พื้นที่น้อย ที่ดินราคาแพง การแข่งขันสูง มีการสร้างอาคารสูงเพื่อใช้ประโยชน์ในพื้นที่ที่มีอย่างจำกัดให้เต็มที่
- CBD ชานเมือง สืบเนื่องมาจาก CBD ที่อยู่กลางเมืองใหญ่เกิดประสบปัญหาต่าง ๆ เช่น มีผู้คนหลั่งไหลเข้าไปอยู่อาศัยมากขึ้นทำให้การจราจรติดขัด ราคาที่ดินสูง และความเจริญก้าวหน้าในเรื่องเทคโนโลยีและการคมนาคมที่สะดวกขึ้นจึงได้ขยายตัวออกไปอยู่นอกเมือง
3.ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม (Industrial Land Uses)
ในประเทศไทยกำหนดการใช้ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมไว้ไม่เกินร้อยละ 10 ของพื้นที่เมือง การกำหนดที่ตั้งของที่ดินประเภทอุตสาหกรรมควรเป็นพื้นที่ลาดชันไม่เกินร้อยละ 5 เพื่อการระบายน้ำและกำจัดของเสีย อยู่ใกล้ทางคมนาคมสายหลัก มีความพร้อมในด้านสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ ราคาที่ดินต่ำและมีพื้นที่เพียงพอสำหรับการขยายตัวของโรงงานในอนาคต อยู่ใกล้แหล่งวัตถุดิบ ไม่อยู่ในทิศทางที่ควัน ฝุ่นละออง กลิ่น เสียง จะถูกลมพัดเข้ามาในเมือง ไม่อยู่ในทิศทางที่ส่งผลกระทบต่อแหล่งน้ำหรือทางลำน้ำธรรมชาติ และไม่สร้างผลกระทบกับจุดเด่นของเมือง ที่ดินอุตสาหกรรมแบ่งออกเป็น 3 ประเภท ดังนี้
1.ประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า
2.ประเภทอุตสาหกรรมเฉพาะกิจ
3.ประเภทคลังสินค้า
4.ที่ดินประเภทที่สงวนและควบคุมการพัฒนา
วัตถุประสงค์ของการกำหนดการใช้ที่ดินประเภทนี้ก็เพื่อควบคุมการเจริญเติบโตของเมืองให้อยู่ในบริเวณที่กำหนด ช่วยรักษาสภาพแวดล้อมและระบบนิเวศของเมือง พื้นที่ที่เหมาะสมจัดให้เป็นที่ดินประเภที่สงวนและควบคุมการพัฒนา คือพื้นที่ที่เป็นแหล่งวัตถุดิบหรือทรัพยากรทางธรรมชาติ พื้นที่ที่มีน้ำท่วมขังหรือรับการระบายน้ำ พื้นที่สาธารณูปโภคของเมือง พื้นที่อนุรักษ์และสงวนรักษา เป็นต้น โดยแบ่งที่ดินประเภทที่สงวนและควบคุมการพัฒนาออกเป็น 4 ประเภท ดังนี้
1.ประเภทที่โล่งเพื่อนันทนาการและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม
2.ประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม
3.ประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมศิลปวัฒนธรรมไทย
4.ประเภทที่โล่งเพื่อนันทนาการและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมและการประมง
การแบ่งโซนสีของผังเมือง
การแบ่งโซนสีของผังเมือง 10 ประเภท มีดังนี้
เขตสีเหลือง 
ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
เขตสีส้ม 
ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
เขตสีน้ำตาล 
ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
เขตสีแดง 
ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม
เขตสีม่วง 
ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า
เขตสีเม็ดมะปราง 
ที่ดินประเภทคลังสินค้า
เขตสีม่วงอ่อน 
ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมเฉพาะกิจ
เขตสีเขียว 
ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม
เขตสีเขียวมะกอก 
ที่ดินประเภทสถาบันการศึกษา
เขตสีขาวมีกรอบและเส้นทะแยงสีเขียว
ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม
เขตสีน้ำตาลอ่อน 
ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย
เขตสีเทา 
ที่ดินประเภทสถาบันศาสนา
เขตสีน้ำเงิน 
ที่ดินประเภทสถาบันราชการ กราสาธารณูปโภคและสาธารณุปการ
ผังเมืองรวม แบ่งได้ 8 ประเภท
1. ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย แบ่งออกเป็น 3 ระดับ คือ
1.1 เขตพื้นที่สีเหลือง (ย.1 – ย.4)
กำหนดไว้เป็นสีเหลือง ให้เป็น ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือสถาบันราชการ หรือสาธารณประโยชน์เท่านั้น พื้นที่นี้ส่วนมากจะอยู่นอกเมืองหรือในชนบท
แบ่งออกเป็น 4 ประเภทใหญ่ ๆ โดยแต่ละโซนจะมีเงื่อนไข และข้อกำหนดมากน้อยต่างกันไปตามวัตถุประสงค์การใช้งาน
- ที่ดินเพื่อส่งเสริมสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยชานเมือง ซึ่งจะอนุญาตให้สร้างบ้านได้เฉพาะบ้านเดี่ยว
- ที่ดินเพื่อรองรับการขยายตัวแถบชานเมือง
- ที่ดินเพื่อดำรงรักษาการอยู่อาศัย ที่มีสภาพแวดล้อมอันดี
- ที่ดินอยู่อาศัยบริเวณชานเมือง ที่อยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งสาธารณะ
ข้อห้ามสำหรับพื้นที่สีเหลือง
ไม่อนุญาตให้เข้ามาใช้ประโยชน์บนที่ดินประเภทนี้ ได้แก่ สถานีบริการก๊าซปิโตรเลียมเหลว, คลังน้ำมันเชื้อเพลิง/สถานที่เก็บน้ํามันเชื้อเพลิงเพื่อจําหน่าย, สถานบริการ, สนามแข่งรถ, สนามแข่งม้า, สนามยิงปืน, สวนสัตว์, โรงฆ่าสัตว์/โรงพักสัตว์, ไซโลเก็บผลิตผลทางการเกษตร, การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า, การเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็ม/น้ำกร่อ, สถานที่เก็บ/สถานีรับส่ง/กิจการรับส่งสินค้า, การกําจัดวัตถุอันตราย และ สถานศึกษาระดับอุดม/อาชีวศึกษา
1.2 เขตพื้นที่สีส้ม(ย.5 – ย.7)
กำหนดไว้เป็นสีส้มให้เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือสถาบันราชการ หรือสาธารณประโยชน์เท่านั้น พื้นที่นี้จะมีผู้อยู่อาศัยมากกว่าพื้นที่สีเหลือง
แบ่งขอบเขตพื้นที่ออกเป็น
- ที่ดินเพื่อรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัย ในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเมืองชั้นใน โดยจะไม่อนุญาตให้มีการก่อสร้างสํานักงานพื้นที่เกิน 1,000 ตารางเมตรด้วย
- ที่ดินเพื่อรองรับการอยู่อาศัย ที่ต่องเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน ศูนย์ชุมชนชานเมืองอุตสาหกรรม และนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งที่ดินประเภทนี้จะอนุญาตให้สร้างสํานักงานพื้นที่ถึง 5,000 ตารางเมตรได้
- ที่ดินเพื่อรองรับการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน ซึ่งจะอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
ข้อห้ามสำหรับพื้นที่สีส้ม
ไม่อนุญาตให้เข้ามาใช้ประโยชน์บนที่ดินประเภทนี้ ได้แก่ ตลาดพื้นที่เกิน 5,000 ตารางเมตร, สถานสงเคราะห์ หรือรับเลี้ยงสัตว์, การกําจัดสิ่งปฏิกูล และมูลฝอย, สถานีบริการก๊าซปิโตรเลียมเหลว, คลังน้ำมันเชื้อเพลิง/สถานที่เก็บน้ำมันเชื้อเพลิง เพื่อจําหน่าย, สถานบริการ, สนามแข่งรถ, สนามแข่งม้า, สนามยิงปืน, สวนสัตว์, โรงฆ่าสัตว์/โรงพักสัตว์, ไซโลเก็บผลิตผลทางการเกษตร, การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า, การเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็ม/น้ำกร่อย และการกําจัดวัตถุอันตรายบนที่ดินประเภทนี้
1.3 เขตพื้นที่สีน้ำตาล(ย.8 – ย.10)
กำหนดไว้เป็นสีส้มให้เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก มีการอนุญาตให้สร้างที่อยู่อาศัยได้มากที่สุด ทั้งบ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ห้องแถว ไปจนถึงอาคารชุดต่าง ๆ ด้วย ขณะเดียวกันก็สามารถใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชยกรรมได้มากกว่าเขตสีเหลือง และส้ม ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือสถาบันราชการ หรือสาธารณประโยชน์เป็นส่วนใหญ่ สำหรับการใช้ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละ 10
แบ่งขอบเขตพื้นที่ออกเป็น
- ที่ดินเพื่อรองรับการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่เขตเมืองชั้นใน ที่มีการส่งเสริมและดำรงรักษาทัศนียภาพ สภาพแวดล้อมทางธรรมชาติ
- ที่ดินเพื่อรองรับการอยู่อาศัยบริเวณเขตเมืองชั้นใน ซึ่งจะอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
- ที่ดินเพื่อรองรับการอยู่อาศัยเขตเมืองชั้นใน โดยจะต่อเนื่องกับย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง และเขตการให้บริการระบบขนส่งมวลชน
ข้อห้ามสำหรับพื้นที่สีน้ำตาล
ไม่อนุญาตให้เข้ามาใช้ประโยชน์บนที่ดินประเภทนี้ ได้แก่ ตลาดพื้นที่เกิน 2,500 ตารางเมตร, สถานสงเคราะห์ หรือรับเลี้ยงสัตว์, การกําจัดสิ่งปฏิกูลและมูลฝอย, สถานีบริการก๊าซปิโตรเลียมเหลว, คลังน้ำมันเชื้อเพลิง/สถานที่เก็บน้ำมันเชื้อเพลิงเพื่อจําหน่าย, สถานบริการ, สนามแข่งรถ, สนามแข่งม้า, สนามยิงปืน, สวนสัตว์, โรงฆ่าสัตว์/โรงพักสัตว์, ไซโลเก็บผลิตผลทางการเกษตร, การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า, การเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็ม/น้ำกร่อย, การกําจัดวัตถุอันตราย, การซื้อขาย/เก็บชิ้นส่วนเครื่องจักรกลเก่า การซื้อขาย/เก็บเศษวัสดุพื้นที่เกิน 100 ตารางเมตร (เป็นอาคารปิด) นั่นเอง
2. เขตพื้นที่สีแดง ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม แบ่งออกเป็น 5 ระดับ คือ ที่ดินประเภท (พ.1 – พ.5)
ที่ดินประเภทนี้ ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม การอยู่อาศัย สถาบันราชการ การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกิน ร้อยละ 10 ของที่ดินประเภทนี้ในแต่ละบริเวณ และห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนด ส่วนมากจะอยู่ในเมืองใหญ่ๆ การใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกิน ร้อยละ10 ที่ดินบนพื้นที่สีนี้เหมาะสำหรับการลงทุนทำธุรกิจมากที่สุด เพราะเป็นศูนย์รวมของแหล่งธุรกิจและสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย
ข้อห้ามสำหรับพื้นที่สีแดง
ไม่อนุญาตให้เข้ามาใช้ประโยชน์บนที่ดินประเภทนี้ ได้แก่ สถานสงเคราะห์หรือรับเลี้ยงสัตว์, การกําจัดสิ่งปฏิกูลและมูลฝอย, สถานีบริการก๊าซปิโตรเลียมเหลว, คลังน้ำมันเชื้อเพลิง/สถานที่เก็บน้ำมันเชื้อเพลิงเพื่อจําหน่าย, สถานบริการ, สนามแข่งรถ, สนามแข่งม้า, สนามยิงปืน, สวนสัตว์, โรงฆ่าสัตว์/โรงพักสัตว์, ไซโลเก็บผลิตผลทางการเกษตร, การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า, การเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็ม/น้ำกร่อย, การกําจัดวัตถุอันตราย, การซื้อขาย/เก็บชิ้นส่วนเครื่องจักรกลเก่า และการซื้อขาย/เก็บเศษวัสดุพื้นที่เกิน 100 ตารางเมตร (เป็นอาคารปิด)
3. เขตพื้นที่สีม่วงที่ดินประเภทอุตสาหกรรม
แบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ
เขตพื้นที่สีม่วงเป็นพื้นที่ใช้ประโยชน์สำหรับที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า ที่สามารถสร้างโรงงานได้ในเขตนี้เท่านั้น
3.1 ที่ดินประเภท อ.1
กำหนดเป็นเขตอุตสาหกรรม เพื่อการบริหารและจัดการ สิ่งแวดล้อม สำหรับการประกอบกิจการประเภทอุตสาหกรรมการผลิตที่มีมลพิษน้อย
3.2 ที่ดินประเภท อ.2
กำหนดเป็นนิคมอุตสาหกรรม ที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมาย ว่าด้วยการนิคมอุตสาหกรรม ที่ดินประเภทนี้ ให้ใช้ประโยชน์เพื่ออุตสาหกรรม นิคมอุตสาหกรรม การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละ 10 และห้ามใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อกิจการตามที่กำหนด
ข้อห้ามสำหรับพื้นที่สีม่วง
ไม่อนุญาตให้เข้ามาใช้ประโยชน์บนที่ดินประเภทนี้ ได้แก่ อาคารอยู่อาศัยรวมเกิน 2,000 ตารางเมตร, พาณิชยกรรมพื้นที่เกิน 300 ตารางเมตร, สำนักงานเกิน 500 ตารางเมตร, โรงแรม, ตลาด, สถานีบริการก๊าซปิโตรเลียมเหลว, ศูนย์ประชุม/อาคารแสดงสินค้า/นิทรรศการ, คลังน้ำมันเชื้อเพลิง/สถานที่เก็บน้ำมันเชื่อเพลิงเพื่อจําหน่าย, สถานบริการ, โรงมหรสพ, สวนสนุก, สนามแข่งรถ, สนามแข่งม้า, สนามยิงปืน,สวนสัตว์, สถานสงเคราะห์หรือรับเลี้ยงสัตว์, โรงฆ่าสัตว์/โรงพักสัตว์, ไซโลเก็บผลิตผลทางการเกษตร, การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า, การเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็ม/น้ำกร่อย, สถานีขนส่งผู้โดยสาร, สถานศึกษาระดับต่ำกว่าอุดม/อาชีวศึกษา, สถานสงเคราะห์หรือรับเลี้ยงเด็ก และสถานสงเคราะห์หรือรับเลี้ยงคนชรา สถานสงเคราะห์ หรือรับเลี้ยงคนพิการ
4. เขตพื้นที่สีเม็ดมะปราง ที่ดินประเภทคลังสินค้า กำหนดเป็นที่ประเภท (อ.3)
ที่ดินประเภทนี้ ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อคลังสินค้า อุตสาหกรรมเกี่ยวกับการบรรจุสินค้า อุตสาหกรรมเกี่ยวกับ การประกอบชิ้นส่วนต่างๆ โดยไม่มีการผลิต และอุตสาหกรรมบริการชุมชน ที่ไม่ก่อเหตุรำคาญ การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการ อื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละสิบ และห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนด
ข้อห้ามสำหรับพื้นที่สีเม็ดมะปราง
ไม่อนุญาตให้เข้ามาใช้ประโยชน์บนที่ดินประเภทนี้ ได้แก่ ที่อยู่อาศัยประเภทอาคารอยู่อาศัยรวม พื้นที่เกิน 1,000 ตารางเมตร, พาณิชยกรรมพื้นที่เกิน 300 ตารางเมตร, สํานักงานพื้นที่เกิน 300 ตารางเมตร, โรงแรม, ตลาด, คลังน้ํามันเชื้อเพลิง/สถานที่เก็บน้ํามันเชื่อเพลิงเพื่อจําหน่าย,สถานีบริการก๊าซปิโตรเลียมเหลว, ศูนย์ประชุม/อาคารแสดงสินค้า/นิทรรศการ, สถานบริการ, โรงมหรสพ, สวนสนุก, สนามแข่งรถ, สนามแข่งม้า, สนามยิงปืน, สวนสัตว์, สถานสงเคราะห์หรือรับเลี้ยงสัตว์, โรงฆ่าสัตว์/โรงพักสัตว์, ไซโลเก็บผลิตผลทางการเกษตร, การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า, การเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็ม/น้ำกร่อย, สถานีขนส่งผู้โดยสาร, สถานศึกษาระดับต่ำกว่าอุดม/อาชีวศึกษา, สถานสงเคราะห์หรือรับเลี้ยงเด็ก, สถานสงเคราะห์หรือรับเลี้ยงคนชรา สถานสงเคราะห์ หรือรับเลี้ยงคนพิการ และการซื้อขาย/เก็บเศษวัสดุพื้นที่เกิน 100 ตารางเมตร (เป็นอาคารปิด)
5. เขตพื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม
แบ่งออกเป็น 3 ประเภท คือ ที่ดินประเภท ก.1 – ก.3
ที่ดินประเภทนี้ ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือเกี่ยวข้องกับเกษตรกรรม สถาบันราชการ การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ และการอนุรักษ์และรักษาสภาพแวดล้อมเป็นส่วนใหญ่ สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ ไม่เกินร้อยละ 5 และร้อยละ 10 และห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนด
ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อรักษาสภาพทางธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรมโดยเฉพาะ จึงไม่อนุญาตให้มีที่อยู่อาศัยประเภทอื่นนอกจากบ้านเดี่ยวบนที่ดินประเภทนี้ เพื่อเอื้อให้เกิดการอนุรักษ์ แต่ก็ยังเปิดให้มีพาณิชยกรรมแค่ขนาดเล็กได้อยู่บ้าง
ข้อห้ามสำหรับพื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นแทยงสีเขียว
ไม่อนุญาตให้เข้ามาใช้ประโยชน์บนที่ดินประเภทนี้ ได้แก่ ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแฝด, ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแถว, ที่อยู่อาศัยประเภทห้องแถว ตึกแถว, ที่อยู่อาศัยประเภทอาคารอยู่อาศัยรวม, พาณิชยกรรมประเภทห้องแถว-ตึกแถว, พาณิชยกรรมพื้นที่เกิน 300 ตารางเมตร, สํานักงานประเภทห้องแถว-ตึกแถว, โรงแรม, ตลาดพื้นที่เกิน 1,000 ตารางเมตร, คลังน้ำมันเชื้อเพลิง/สถานที่เก็บน้ำมันเชื่อเพลิงเพื่อจําหน่าย, สถานีบริการก๊าซปิโตรเลียมเหลว, ศูนย์ประชุม/อาคารแสดงสินค้า/นิทรรศการ, สถานบริการ, โรงมหรสพ, สวนสนุก, สนามแข่งรถ, สนามแข่งม้า, สนามยิงปืน, สวนสัตว์, สถานศึกษาระดับต่ำกว่าอุดม/อาชีวศึกษา, โรงงานประเภทห้องแถวตึกแถว, สถานที่เก็บ/สถานีรับส่ง/กิจการรับส่งสินค้า, การซื้อขาย/เก็บชิ้นส่วนเครื่องจักรกลเก่า, การกําจัดสิ่งปฏิกูลและมูลฝอย และสถานศึกษาระดับอุดม/อาชีวศึกษา
6. เขตพื้นที่สีเขียว
ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม
แบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ ที่ดินประเภท ก.4 – ก.5
ที่ดินประเภทนี้ ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือเกี่ยวข้องกับเกษตรกรรม สถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละ5 และร้อยละ 10 และห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนด
วัตถุประสงค์จะเน้นเพื่อการเกษตรกรรม รักษาสภาพทางธรรมชาติ และส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร ทั้งยังเอื้อต่อการเป็นชุมชน, การศูนย์กลางการให้บริการทางสังคม และการส่งเสริมเศรษฐกิจชุมชนในพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรมอีกด้วย
ข้อห้ามสำหรับพื้นที่สีเขียว
ไม่อนุญาตให้เข้ามาใช้ประโยชน์บนที่ดินประเภทนี้ ได้แก่ โรงแรม, ศูนย์ประชุม/อาคารแสดงสินค้า/นิทรรศการ, สถานบริการ, โรงมหรสพ, ไซโลเก็บผลิตผลทางการเกษตร, การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า, สถานศึกษาระดับต่ำกว่าอุดม/อาชีวศึกษา และสถานศึกษาระดับอุดม/อาชีวศึกษา
7. เขตพื้นที่สีน้ำตาลอ่อน
ที่ดินประเภทอนุรักษ์และส่งเสริมศิลปวัฒนธรรมไทย
แบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ
- ที่ดินประเภท ศ.1
- ทีดินประเภท ศ.2
ที่ดินประเภทนี้ ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมและสถาปัตยกรรม ท้องถิ่น การท่องเที่ยว พาณิชยกรรม การอยู่อาศัย สถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ ใหญ่ สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละ และห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนด
ข้อห้ามสำหรับพื้นที่สีน้ำตาลอ่อน
ไม่อนุญาตให้เข้ามาใช้ประโยชน์บนที่ดินประเภทนี้ ได้แก่ ที่อยู่อาศัยประเภทอาคารอยู่อาศัยรวม ที่มีพื้นที่เกิน 1,000 ตารางเมตร, ตลาดพื้นที่เกิน 1,000 ตารางเมตร, คลังน้ำมันเชื้อเพลิง/สถานที่เก็บน้ำมันเชื้อเพลิงเพื่อจําหน่าย, สถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิง, สถานีบริการก๊าซปิโตรเลียมเหลว, ศูนย์ประชุม/อาคารแสดงสินค้า/นิทรรศการ, สถานบริการ, โรงมหรสพ, โรงงานพื้นที่เกิน 500 ตารางเมตร, หน่วยงานคอนกรีตผสมเสร็จ (ชั่วคราว), โรงฆ่าสัตว์/โรงพักสัตว์, ไซโลเก็บผลติผลทางการเกษตร, การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า, การเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็ม/น้ำกร่อย, สถานีขนส่งผู้โดยสาร, สถานที่เก็บ/สถานีรับส่ง/กิจการรับส่งสินค้า, การซื้อขาย/เก็บชิ้นส่วนเครื่องจักรกลเก่า การซื้อขาย/เก็บเศษวัสดุ ที่มีพื้นที่เกิน 100 ตารางเมตร (อาคารปิด), การกําจัดสิ่งปฏิกูลและมูลฝอย, การกําจัดวัตถุอันตราย และป้ายโฆษณา
8. เขตพื้นที่สีน้ำเงิน (ส)
ที่ดินประเภทหน่วยงานราชการ และสาธารณูปโภค
กำหนดให้เป็นที่ดินประเภท ส. ที่ดินประเภทนี้ ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อสถาบันราชการ การศาสนา การศึกษา การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ หรือสาธารณประโยชน์ การใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์อื่น ให้ใช้ได้เฉพาะที่จำเป็น หรือเกี่ยวเนื่องกับการใช้ประโยชน์ที่ดินหลัก
แผนผังแสดงที่โล่งและข้อกำหนด ที่โล่งแบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ
1. เขตพื้นที่สีเขียวอ่อน
ที่โล่งเพื่อนันทนาการและการรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม ให้ใช้ประโยชน์เพื่อนันทนาการหรือเกี่ยวข้องกับนันทนาการ การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม หรือสาธารณประโยชน์เท่านั้น
2. สีเขียวอ่อนมีเส้นทแยงสีเขียว
ที่โล่งพักน้ำเพื่อการป้องกันน้ำท่วม ให้ใช้ประโยชน์เพื่อการป้องกันน้ำท่วมการสาธารณูปโภคที่เกี่ยวกับการป้องกันน้ำท่วม หรือสวนสาธารณะเท่านั้น
ราคาที่ดินถูกหรือแพงก็ขึ้นอยู่กับว่าที่ดินผืนนั้นตั้งอยู่บนโซนสีอะไร และสามารถก่อสร้างอะไรได้บ้างค่ะ ถ้าเรารู้เรื่องการแบ่งเขตการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย เราจะได้มีข้อมูลมาช่วยพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อที่ดินมาทำธุรกิจโรงแรมหรือซื้อเพื่อพัฒนาในด้านอื่น ๆ ค่ะ
ใครอ่านมาถึงตรงนี้โดยไม่เบื่อและไม่ง่วงเสียก่อนนี่ของปรบมือให้เลยค่ะ ฉันคนหนึ่งล่ะตอนที่ต้องเรียนเรื่องพวกนี้ทั้งเบื่อทั้งง่วง คิดแต่ว่าเมื่อไหร่อาจารย์จะพูดจบซะที อยากเดินออกจากห้องเรียนไปเสียให้พ้นบางวันทนไม่ไหวก็นั่งหลับมันที่โต๊ะนี่แหละ ! ในตอนนั้นฉันคิดแบบนี้จริง ๆ นะคะ แต่พอมาทำธุรกิจโรงแรมของตัวเองแล้วเรื่องภาษี บัญชี และกฎหมายมันสำคัญพอ ๆกับการขายและการตลาดเลยค่ะ มีหลาย ๆธุรกิจที่ยอดขายดีแต่ไปไม่รอดตกม้าตายก็เพราะขาดความรู้เรื่องพวกนี้แหละค่ะ ดังนั้น ฉันเองก็ต้องพยายามรื้อฟื้นและเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่องพวกนี้ไปด้วยเหมือนกัน เพื่อให้ตัวเองยังนั่งอยู่บนหลังม้าได้ ฉันนำเรื่องพวกนี้มาแบ่งปันเพราะฉันเชื่อว่ามันมีประโยชน์มากๆสำหรับคนที่อยากทำธุรกิจโรงแรมหรืออสังหาริมทรัพย์ด้านอื่น ๆ แล้วพบกันในบทความต่อไปค่ะ
*** ขอบคุณข้อมูลจากกองควบคุมผังเมือง สำนักการวางผังและพัฒนาเมืองกรุงเทพมหานคร
*** ข้อมูลจาก https://www.estopolis.com
นี่เป็นความรู้และแรงบันดาลใจที่ฉันนำมาแบ่งปันให้กับคุณค่ะ ส่วนความรักและความสุขคุณต้องเติมใส่ลงไปเองนะคะ แล้วพบกันใหม่ในบทความต่อไปค่ะ
“คุณสามารถเปลี่ยนตัวเองจากคนธรรมดาให้กลายเป็นนักธุรกิจที่ประสบความสำเร็จได้ แค่เพียงมีความรู้ มีแรงบันดาลใจ และมีความสุข ฉันอยู่ที่นี่เพื่อจะแบ่งปันสิ่งเหล่านี้ให้กับคุณค่ะ”
มาร่วมเรียนรู้ไปด้วยกันกับหลักสูตร เจ้าของโรงแรม-รีสอร์ทขนาดเล็ก ใคร ๆ ก็เป็นได้
คอร์สอบรมที่ช่วยให้คุณเป็นเจ้าของธุรกิจโรงแรมได้ ภายใน 2 วัน
หนังสือที่คนอยากทำธุรกิจโรงแรมต้องอ่าน!!!
 |
 |
 |
 |
มาเป็นเพื่อนกับเราทางไลน์!!!
ถ้าไม่อยากพลาดข่าวสารและบทความดีๆ
