ครูค่ะ ดิฉันมีความฝันอยากเป็นเจ้าของโรงแรมเล็ก ๆ สักแห่งค่ะ ครูช่วยไขข้อข้องใจหน่อยได้ไหมค่ะว่าดิฉันควรก่อสร้างโรงแรมขึ้นมาใหม่หรือนำอาคารเก่ามาปรับปรุงใหม่ดี?
นี่เป็นคำถามจากผู้เข้าอบรมของฉันค่ะ แล้วคุณเคยมีคำถามแบบนี้บ้างไหมค่ะ
ในทุกช่องทางการติดต่อสื่อสารถึงฉันนั้น ก็มักจะคนตั้งคำถามแบบนี้ส่งเป็นข้อความเข้ามาถามฉันอยู่บ่อยๆ ถ้าคุณเป็นคนหนึ่งที่มีคำถามนี้เช่นกัน ในบทความนี้จะบอกข้อแตกต่างระหว่างการปลูกสร้างโรงแรมใหม่กับการนำอาคารเก่ามาปรับปรุงเป็นโรงแรมให้คุณหายสงสัยค่ะ
แสดงเนื้อหาเพิ่ม คลิกที่นี่
รับชมคลิปวิดิโอบน Youtube
การทำธุรกิจโรงแรมขนาดเล็กนั้น แบ่งออกเป็น 2 รูปแบบ คือ
- การก่อสร้างใหม่
- การนำเอาอาคารเก่ามาปรับปรุงใหม่
การทำธุรกิจโรงแรมทั้ง 2 แบบนี้ มีรายละเอียดและการดำเนินการที่แตกต่างกัน ดังนี้ค่ะ
1. การปลูกสร้างโรงแรมขึ้นมาใหม่ มีสิ่งที่คุณต้องคำนึงถึง ได้แก่
- ค่าที่ดิน
- กรณีที่เป็นเจ้าของที่ดินเอง คุณต้องคำนึงถึงทำเลที่ตั้งว่าที่ดินของคุณนั้นตั้งอยู่ในทำเลไหน อยู่ใจกลางเมืองหรืออยู่ในย่านการค้า หรืออยู่ใกล้กับแหล่งท่องเที่ยวและสถานที่สำคัญต่าง ๆ ดังนั้น ก่อนที่คุณจะนำที่ดินมาลงทุนทำธุรกิจโรงแรม คุณก็ควรจะลองพิจารณาดูก่อนค่ะว่าที่ดินแปลงนี้หากคุณนำไปทำประโยชน์หรือลงทุนในรูปแบบอื่น อย่างไหนจะให้ผลตอบแทนที่มากกว่ากัน แต่ถ้าคุณแน่วแน่ว่าอยากจะนำที่ดินแปลงนี้มาทำธุรกิจโรงแรมเต็มร้อย ก็ลุยเลยค่ะ
- กรณีที่ไม่มีที่ดิน คุณก็ต้องถามตัวเองดูว่าคุณต้องการทำเลแบบไหน ทำเลในย่านธุรกิจการค้า ทำเลในย่านแหล่งท่องเที่ยว หรือทำเลใกล้สถานที่สำคัญ ๆ เช่น สนามบิน โรงพยาบาลของรัฐฯ ขนาดใหญ่ เป็นต้นค่ะ และคุณมีทางเลือกแบบไหนให้กับตัวเอง คุณอยากซื้อที่ดินแปลงนี้เก็บไว้เองหรือว่าจะลงทุนเช่าในระยะยาว
ทำเลที่ดีมักจะมีราคาสูงเป็นเรื่องธรรมดา ถ้าหากคุณไม่สามารถเลือกทำเลที่ดีได้คุณก็อาจเลือกทำเลอื่นโดยพิจารณาถึงแนวโน้มศักยภาพการเติบโตของทำเลที่ดินบริเวณนั้นในอนาคต และถึงแม้ว่าโรงแรมของคุณจะไม่ได้ตั้งอยู่บนทำเลที่ดีมาก แต่ถ้าหากคุณมี Story Telling ที่ดีมีการนำเสนอเรื่องราวที่น่าสนใจ ไกลแค่ไหนลูกค้าของคุณก็อยากเดินทางไปฟังเรื่องเล่าของคุณค่ะ
- ค่าปรับแต่งและปรับปรุงที่ดิน เป็นการปรับสภาพที่ดินสำหรับเตรียมการก่อสร้างอาคารโรงแรม ได้แก่ ค่าถมที่ ค่าระบบสาธารณูปโภค เช่น ค่าไฟฟ้า ค่าน้ำปะปา ถนนทางเข้าโครงการ เป็นต้น
- ค่าจ้างออกแบบ คุณต้องดำเนินการติดต่อกับสถาปนิกเพื่อนำเอาภาพฝันและไอเดียในหัวของคุณไปบอกเล่ากับสถาปนิก เพื่อให้เขาเนรมิตภาพโครงการโรงแรมในฝันของคุณให้ปรากฎออกมาเป็นรูปแบบอาคารที่สวยงามตามที่คุณต้องการ
- ค่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง คุณต้องดำเนินการสรรหาและคัดเลือกผู้รับเหมาโครงการคุณภาพที่สามารถไว้ใจได้ว่าจะไม่ทิ้งงานและราคายุติธรรม ซึ่งเรื่องของการคัดเลือกผู้รับเหมาและขั้นตอนการจ้างงานผู้รับเหมานี้ ฉันได้เขียนเป็นบทความแบ่งปันโดยละเอียดไว้แล้วค่ะ คุณสามารถเข้าไปหาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่
เทคนิคการคัดเลือกผู้รับเหมามาก่อสร้างโครงการโรงแรมอย่างไรไม่ให้ทิ้งงาน คลิกอ่าน>>>
รูปแบบของสัญญาจ้างก่อสร้างและการแบ่งเงินชำระค่างวดงานแก่ผู้รับเหมา คลิกอ่าน>>>
เอกสารที่ใช้ประกอบสัญญาจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง คลิกอ่าน>>>
ขั้นตอนการส่งมอบงานของผู้รับเหมาและการตรวจสอบงานก่อสร้างโครงการก่อนส่งมอบ คลิกอ่าน>>>
- ค่าตกแต่งสถานที่ ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ขึ้นอยู่กับการออกแบบโครงการโรงแรมของคุณค่ะ ว่าคุณต้องการเนรมิตสถานที่นั้นให้ออกมาสวยเริสอลังการสักแค่ไหน
- ค่าอุปกรณ์ของใช้ในห้องพัก เช่น เตียงนอน ที่นอน ชุดเครื่องนอนต่าง ๆ ผ้าขนหนู เป็นต้น
ฉันขอยกตัวอย่าง โรงแรม Le bar tarry ของฉันเองนะคะ เป็นโรงแรมที่ก่อสร้างขึ้นใหม่บนที่ดินของตัวเอง ตัวอาคารโรงแรมตั้งอยู่ในบริเวณหลังบ้านซึ่งก่อนหน้านี้ที่ดินตรงนี้คือสวนหลังบ้านค่ะ
ค่าใช้จ่ายหลัก ๆ จึงได้แก่ ค่าถมที่ดินเพื่อปรับสภาพพื้นที่ ค่าออกแบบของสถาปนิก ค่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง ค่าตกแต่งสถานที่ และค่าอุปกรณ์ของใช้ในห้องพัก โรงแรมแห่งนี้มีจุดอ่นตรงที่ ทำเล ไม่ดีนักเพราะตั้งอยู่บริเวณด้านหลังบ้านไม่ได้อยู่ติดกับถนนใหญ่ และตั้งอยู่ในอำเภอเล็กๆ ที่ไม่มีแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญไว้ดึงดูดนักท่องเที่ยว
แต่ฉันเพิ่มจุดแข็งให้กับโรงแรมแห่งนี้ด้วย Story Telling คือการเล่าเรื่องผ่านตัวอาคารของโรงแรมค่ะ ด้วยการออกแบบอาคารให้โดดเด่นแตกต่างจากโรงแรมอื่น ๆ ในพื้นที่ใกล้เคียง ฉันเลือกใช้สไตล์โปรว๊องซ์ ซึ่งเป็นเมืองทางตอนใต้ของประเทศฝรั่งเศสมาเป็นต้นแบบในการออกแบบอาคารค่ะ ซึ่งการออกแบบอาคารในสไตล์โปรว๊องซ์นั้นมีคอนเซปว่า “Perfect Imperfection” หมายถึง ความสมบูรณ์แบบที่ไม่จำเป็นต้องสมบูรณ์แบบ พูดให้เข้าใจง่าย ๆ ก็คือ ความสวยงามนั้นไม่จำเป็นต้องเนี๊ยบเสมอไปนั่นเองค่ะ ซึ่งความโดดเด่นของอาคารนี้ก็ทำให้ได้รับความสนในจากลูกค้าและนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาที่อำเภอท่าลี่เป็นจำนวนมากค่ะ ดังนั้นการมี Story Telling ที่ชัดเจนจึงช่วยปกปิดจุดอ่อนเรื่องของทำเลค่ะ
2. การนำเอาอาคารเก่ามาปรับปรุงใหม่
ถ้าคุณไม่สร้างอาคารโรงแรมขึ้นมาใหม่ อีกวิธีหนึ่งที่คุณจะได้เป็นเจ้าของธุรกิจโรงแรมก็คือ การนำเอาอาคารเก่ามาปรับปรุงค่ะ อาจเป็นการซื้อตึกเก่าแล้วนำมาปรับปรุงใหม่ทั้งหมด หรือบางท่านอาจทำธุรกิจหอพัก อพาร์ทเม้นท์ อยู่ก่อนแล้วและเล็งเห็นโอกาสในการทำธุรกิจโรงแรมจึงคิดนำเอาอาคารที่พักเหล่านี้มาปรับปรุงใหม่เป็นโรงแรมค่ะ ซึ่งการนำเอาอาคารเก่ามาปรับปรุงเป็นโรงแรมนี้คุณก็สามารถตัดประเด็นเรื่องของ ที่ดินและการปรับปรุงที่ดิน ทิ้งไปได้เลยค่ะ
แต่การนำเอาอาคารเก่ามาปรับปรุงใหม่ให้เป็นโรงแรมนั้น มีค่าใช้จ่ายที่คุณจะต้องพิจารณา ดังนี้ค่ะ
- ค่าใช้จ่ายในการออกแบบและก่อสร้าง
การนำเอาอาคารเก่ามาปรับปรุงเป็นโรงแรม สิ่งที่คุณต้องคำนึงถึงมากที่สุดก็คือการออกแบบแก้ไขอาคารให้ถูกต้องตามกฎหมายของโรงแรมค่ะ เพราะโครงสร้างของอาคารเก่านั้นอาจมีการก่อสร้างบางจุดที่ยังขัดต่อกฎหมายโรงแรม เช่น ระยะห่างระหว่างช่องทางเดินภายนอกห้องพัก ความกว้างของบันได และแนวอาคารต่าง ๆ เป็นต้น คุณจึงต้องดูรายละเอียดข้อกฎหมายต่าง ๆ ให้ดีนะคะ เพราะถ้าอาคารของคุณตรวจสอบแล้วไม่ผ่านตามข้อกำหนดกฎหนดกฎหมายของโรงแรม คุณก็ไม่สามารถได้รับใบ อ.5 (ใบอนุญาตเปิดใช้อาคารกรณีนำอาคารเก่ามาปรับปรุง) และถ้าคุณไม่มีใบ อ.5 คุณก็ไม่สามารถจะขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมได้ค่ะ
ถ้าคุณอยากรู้เรื่องกฎหมายโรงแรมโดยละเอียด คุณสามารถเข้าไปศึกษาเพิ่มเติมได้ที่คอร์สออนไลน์ ครบเครื่องเรื่องกฎหมายโรงแรม ในคอร์สนี้จะบอกข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างธุรกิจโรงแรมรวมถึงวิธีดำเนินการขอใบอนุญาตธุรกิจโรงแรมแบบเป็นขั้นเป็นตอน ซึ่งจะช่วยคุณรู้ข้อกฎหมายอย่างละเอียดเหมือนคุณรู้จักฝ่ามือตัวเองทุกกระเบียดนิ้วเลยค่ะ
- ค่าใช้จ่ายเรื่องงานระบบ
ถ้าคุณนำอาคารเก่ามาปรับปรุงเป็นโรงแรม สิ่งสำคัญอีกข้อที่คุณจะต้องคำนึงถึงก็คือ ระบบสาธารณูปโภค ได้แก่ ระบบไฟฟ้า น้ำประปา ระบบบำบัดของเสีย เพราะระบบสาธารณูปโภคนี้จะถูกก่อสร้างขึ้นมาพร้อม ๆ กับตัวอาคาร ซึ่งบางอาคารนั้นอาจจะมีอายุการก่อสร้างที่ยาวนานจึงอาจมีบางจุดที่เสื่อมสภาพตามกาลเวลาค่ะ คุณจึงควรเชิญผู้เชี่ยวชาญมาช่วยตรวจสอบเพื่อดูว่าอาคารเก่าหลังนี้ควรรื้อระบบใหม่ทั้งหมดหรือว่ามีจุดไหนที่ต้องแก้ไขปรับปรุงค่ะ อย่าให้โรงแรมของคุณต้องเสียภาพลักษณ์เพราะท่อประปาแตก ส้วมเต็ม ทั้งที่เปิดดำเนินการได้ไม่นานเลยนะคะ
- ค่าตกแต่งภายใน
ค่าตกแต่งภายในสำหรับการนำอาคารเก่ามาปรับปรุงนี้ ก็ขึ้นอยู่กับจินตนาการของคุณค่ะว่าคุณต้องการเนรมิตให้มันบรรเจิดขนาดไหน หรือบางทีคุณอาจจะอยากอนุรักษ์รูปแบบเดิม ๆ เอาไว้เพราะเห็นว่ามันดีอยู่แล้ว หรือคุณอาจจะอยากปรับปรุงใหม่ทั้งหมดเพื่อสร้างคอนเซปและเรื่องราวใหม่ ๆ ก็ได้ทั้งนั้นค่ะ แต่สิ่งที่อยากให้คุณคำนึงถึงเพื่อเป็นแนวทางในการออกแบบและตกแต่งก็คือ ลูกค้าเป้าหมาย คุณต้องรู้ว่าลูกค้าของคุณเป็นใครค่ะ เพื่อที่คุณจะได้ออกแบบโรงแรมในฝันของคุณให้โดนใจกลุ่มลูกค้าเป้าหมายค่ะ
มาถึงตรงนี้ฉันมั่นใจว่า คุณคงได้ทราบข้อแตกต่างระหว่างการสร้างอาคารโรงแรมขึ้นใหม่และการนำอาคารเก่ามาปรับปรุงแล้วนะคะ คุณก็ลองเปรียบเทียบดูค่ะว่ารูปแบบไหนที่เหมาะสมกับคุณมากที่สุด แต่ไม่ว่าคุณจะเลือกรูปแบบไหนสิ่งสำคัญที่สุดที่ฉันอยากให้คุณระลึกไว้เสมอก็คือ คุณต้องรู้ว่า ลูกค้าของคุณเป็นใคร เพื่อที่คุณจะได้ออกแบบอาคารโรงแรมและเลือกใช้วัสดุอุปกรณ์ให้เหมาะสมกับกลุ่มลูกค้า อย่าลืมนะคะว่าคุณสร้างโรงแรมเพื่อดึงดูดให้ลูกค้าเข้าพัก คุณไม่ได้สร้างบ้านพักไว้อยู่อาศัยเองค่ะ
“ 2 สิ่งที่จะทำให้เราประสบความสำเร็จ คือความรู้และแรงบันดาลใจ โดยมีเป้าหมายคือความสุข”
ขอให้ทุกท่านจงสร้างธุรกิจโรงแรมที่ดี มีคุณภาพเพื่อช่วยส่งเสริมภาพลักษณ์การท่องเที่ยวให้กับประเทศไทยของเรา
หากคุณได้รับประโยชน์จากบทความนี้ ฝากกดไลค์ กดแชร์ และบอกต่อด้วยนะคะ
มาร่วมเรียนรู้ไปด้วยกันกับหลักสูตร เจ้าของโรงแรม-รีสอร์ทขนาดเล็ก ใคร ๆ ก็เป็นได้
คอร์สอบรมที่ช่วยให้คุณเป็นเจ้าของธุรกิจโรงแรมได้ ภายใน 2 วัน
หนังสือที่คนอยากทำธุรกิจโรงแรมต้องอ่าน!!!
 |
 |
 |
 |
มาเป็นเพื่อนกับเราทางไลน์!!!
ถ้าไม่อยากพลาดข่าวสารและบทความดีๆ
