ก่อนที่ธุรกิจโรงแรมของคุณจะเริ่มต้น ในที่สุดคุณก็เฟ้นหาผู้รับเหมาที่จะมาช่วยสานฝันโครงการได้สักที และขั้นตอนต่อไปก็คือคุณจะต้องตกลงทำสัญญาจ้างก่อสร้างเพื่อว่าจ้างผู้รับเหมารายนั้น แล้วคุณจะมีแนวทางการร่างสัญญาก่อสร้างอย่างไรเพื่อให้มีความเป็นธรรมและเป็นที่ยอมรับกันทั้งสองฝ่าย
แสดงเนื้อหาเพิ่ม คลิกที่นี่
เจ้าของโครงการต้องการงานที่มีคุณภาพดีในราคาที่ประหยัดต้นทุนมากที่สุด ส่วนผู้รับเหมานั้นต้องการได้กำไรสูงสุดจากงานรับเหมาก่อสร้างโครงการนี้และยังต้องการสร้างผลงานให้เป็นที่ยอมรับแก่เจ้าของโครงการด้วย เมื่อทั้งสองฝ่ายมีจุดประสงค์ต่างกันจึงต้องมีข้อตกลงที่เป็นแนวทางปฏิบัติร่วมกันเพื่อให้การดำเนินงานเป็นไปด้วยความยุติธรรมและราบรื่นค่ะ
อ่านบทความ เทคนิคการคัดเลือกผู้รับเหมามาก่อสร้างโครงการอย่างไรไม่ให้ทิ้งงาน คลิกที่นี่
รูปแบบของสัญญาจ้างก่อสร้าง มีดังนี้
1. สัญญาจ้างเหมาค่าแรงอย่างเดียว (Construction By Force Account)
สัญญารูปแบบนี้เจ้าของโครงการจะเป็นผู้ว่าจ้างให้ผู้รับเหมาทำงานโดยคิดเฉพาะค่าแรงงานเท่านั้น ซึ่งอาจเป็นการจ้างแรงงานแบบรายวัน รายเดือน จ้างเป็นรายชิ้น หรือจ้างให้ทำงานจนเสร็จเรียบร้อยทั้งโครงการ ส่วนการจัดซื้อวัสดุอุปกรณ์ก่อสร้างต่าง ๆ เจ้าของโครงการจะเป็นผู้จัดซื้อทั้งหมด สัญญารูปแบบนี้เหมาะกับงานโครงการขนาดเล็ก เป็นงานที่ไม่ยุ่งยากและใช้เวลาไม่นาน
อย่างไรก็ดีการจ้างผู้รับเหมาค่าแรงอย่างเดียวดูเผิน ๆ แล้วเหมือนกับว่าคุณสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายในการจัดซื้อวัสดุอุปกรณ์ได้มากหากสามารถจัดหาแหล่งวัสดุราคาถูกได้ แต่จริง ๆ แล้ววิธีนี้อาจจะไม่ได้ช่วยคุณประหยัดอย่างที่คิดก็เป็นได้ เพราะการวิ่งหาเครื่องจักรที่ใช้ในงานก่อสร้างนั้นอาจมีราคาสูงกว่าการให้ผู้รับเหมาไปดำเนินการด้วยตนเองเนื่องจากผู้รับเหมาจะมีความชำนาญและรู้แหล่งซื้อวัสดุอุปกรณ์ในราคาที่ตำ่กว่าเจ้าของโครงการไปดำเนินการเอง และหากเป็นของที่ผู้รับเหมาไม่ได้จัดหามาเองก็อาจเป็นไปได้ว่าจะใช้งานอย่างไม่ระมัดระวังทำให้เครื่องจักรเสียหาย หรือใช้แบบทิ้งขว้างไม่ระวังเพราะเน้นที่ความสะดวกสะบายโดยไม่ต้องรับผิดชอบเรื่องค่าใช้จ่ายในการจัดซื้อวัสดุ
2. สัญญาจ้างแบบเหมารวม (Lum Sum)
สัญญารูปแบบนี้ผู้รับเหมาจะเสนอราคาในการทำงานตามแบบที่กำหนดแบบเบ็ดเสร็จตั้งแต่ต้นจนจบ รวมทั้งค่าแรงและค่าวัสดุอุปกรณ์ ซึ่งสัญญาจ้างแบบเหมารวมนี้ไม่เกี่ยวว่าวัสดุอุปกรณ์จะขึ้นราคาในขณะก่อสร้างหรือไม่ ค่าจ้างแรงงานสูงขึ้น หรือผู้รับเหมาถอดแบบผิดก็ไม่สามารถเรียกร้องเพิ่มจากราคาที่ได้เสนอไว้ในสัญญา (เว้นเสียแต่จะมีการระบุในสัญญาว่าสามารถปรับค่าได้) การว่าจ้างรูปแบบนี้มีข้อดีคือ ผู้ว่าจ้างมีความเสี่ยงน้อยเพราะไม่ต้องแบกรับความผันผวนของราคาค่าวัสดุอุปกรณ์และแรงงานที่อาจเกิดขึ้นภายหลังเซ็นต์สัญญา เจ้าของโครงการส่วนใหญ่ชอบการว่าจ้างในรูปแบบเหมารวมเพราะทำให้รับรู้ค่าใช้จ่ายที่แน่นอนสามารถวางแผนการเงินและตั้งงบประมาณการก่อสร้างได้
หากต้องการจ้างผู้รับเหมาแบบเหมารวม เจ้าของโครงการต้องจัดเตรียมแบบและรายการประกอบแบบให้ครบถ้วนจัดส่งให้ผู้รับเหมาเพื่อใช้เป็นข้อมูลในการประมาณการที่ถูกต้องชัดเจน หากข้อมูลไม่ครบถ้วนอาจเกิดข้อขัดแย้งในภายหลังได้ แต่หากเจ้าของโครงการต้องการปรับเปลี่ยนแบบก็สามารถทำได้โดยอาจมีการตกลงเรื่องการลดหรือเพิ่มงานและอัตราค่าจ้างที่ปรับเปลี่ยนตามขอบเขตงาน
3. สัญญาจ้างแบบกำหนดราคาต่อหน่วย (Unit Price)
คือรูปแบบสัญญาจ้างที่ยึดเอาราคาต่อหน่วยของงานเป็นหลัก เมื่อผู้รับเหมาทำงานตามแบบที่กำหนดเสร็จแล้วจะมีการเบิกจ่ายตามปริมาณงานที่วัดได้จริงซึ่งอาจทำให้ยอดเงินรวมอาจจะมากหรือน้อยกว่าที่กำหนดไว้ก็ได้ ซึ่งสัญญาจ้างแบบกำหนดราคาต่อหน่วยนี้จะต้องมีความชัดเจนของหน่วยของงานที่จะทำการว่าจ้าง ในหน่วยราคาที่เสนอจะต้องรวมค่าวัสดุอุปกรณ์ ค่าแรง ค่าโสหุ้ย ภาษีและกำไรไว้ทั้งหมด เพื่อให้สามารถคิดมูลค่างานรวมได้สะดวกสามารถวัดปริมาณงานที่ทำได้
มูลค่างาน = ราคาต่อหนวย x ปริมาณงานที่ทำได้
ข้อดีของสัญญาจ้างแบบกำหนดราคาต่อหน่วย คือเจ้าของโครงการไม่จำเป็นต้องรอให้แบบเสร็จสมบูรณ์ทั้งหมดแล้วจึงเริ่มงาน ผู้รับเหมาสามารถเริ่มงานได้เลยเมื่อทราบราคาต่อหน่วยเสร็จแล้วเบอกจ่ายตามจริงไม่ต้องแบกรับความเสี่ยงกับปริมาณงานที่ยังไม่ทราบแน่ชัด และยังเกิดความเป็นธรรมกับทั้งสองฝ่ายเพราะยึดราคาต่อหน่วยเป็นหลัก ทำงานจริงได้มากก็จ่ายมากทำน้อยก็จ่ายน้อยตามจำนวนงาน
4.สัญญาจ้างแยกต้นทุนกับค่าบริหารงานก่อสร้าง (Cost Plus)
คือรูปแบบที่เจ้าของโครงการจะจ่ายเงินตามราคาของค่าแรงและค่าของที่เกิดขึ้นจริงแล้วแยกคิดค่าบริการก่อสร้างต่างหาก การที่เจ้าของโครงการเลือกใช้สัญญาก่อสร้างรูปแบบนี้เนื่องมาจากยังไม่ทราบปริมาณงานและราคาต่อหน่วยที่แน่ชัด แต่เจ้าของโครงการก็ต้องการให้งานเสร็จอย่างรีบด่วนเพราะหากล่าช้าออกไปอาจทำให้เกิดความเสียหายทางธุรกิจได้ โดยการเบิกจ่ายค่างานจะกระทำโดยผู้รับเหมา เมื่อทำการจ่ายค่าแรงงาน ค่าวัสดุอุปกรณ์ไปเท่าใดก็จะนำหลักฐานบวกกับค่าดำเนินงานของผู้รับเหมาตามที่ตกลงกันมาเบิกกับเจ้าของโครงการในภายหลัง
สัญญาลักษณะนี้เจ้าของโครงการต้องแบกรับความเสี่ยงค่อนข้างมากเพราะไม่สามารถรู้ล่วงหน้าว่างานก่อสร้างนี้ต้องใช้วงเงินจำนวนเท่าใด
สัญญาจ้างแยกต้นทุนกับค่าบริหารงานก่อสร้าง แบ่งออกเป็น
- แบบคิดค่าบริการเป็นอัตราร้อยละของต้นทุน วิธีนี้ผู้รับเหมาจะกำหนดค่าบริการล่วงหน้าไว้เป็นอัตราร้อยละที่ตายตัวอยู่แล้ว เช่น คิดค่าบริการเพิ่ม 10% ของค่าใช้จ่ายจริง
- แบบค่าบริการตายตัว วิธีนี้ผู้รับเหมาจะกำหนดค่าบริการเป็นเงินตายตัวไม่แปรผันตามปริมาณงาน
- แบบคิดค่าบริการและประกันราคาต้นทุนสูงสุด วิธีนี้เป็นการลดความเสี่ยงของเจ้าของโครงการเพื่อไม่ให้ต้นทุนบานปลายเกินงบประมาณที่กำหนด กล่าวคือเจ้าของโครงการจะจำกัดเพดานค่าใช้จ่ายเอาไว้ หากมีค่าใช้จ่ายเกินเพดานทางผู้รับเหมาจะเป็นผู้รับผิดชอบส่วนที่เกินเอง
เมื่อคุณได้รู้จักกับรูปแบบสัญญาจ้างก่อสร้างกันไปแล้ว คุณก็คงมีข้อมูลมาช่วยประกอบการพิจารณาเลือกทำสัญญาจ้างกับผู้รับเหมาให้ตรงกับรูปแบบโครงการ ส่วนการจ่ายค่าจ้างนั้นจะนิยมจ่ายกันเป็นงวดงานและเพื่อป้องกันไม่ให้เสียรู้ผู้รับเหมาที่มักจะอยากเบิกเงินในงวดงานแรก ๆ มากกว่าเนื้องานที่ได้ทำจริงแล้วเผลอ ๆ พอได้เงินแล้วก็ชิ่งหนีไปก่อนงานจะเสร็จ คุณจึงควรรู้จักการจัดลำดับการแบ่งงวดงานและอัตราที่ควรจ่ายเพื่อระบุไว้ในสัญญาจ้างก่อสร้างค่ะ เพื่อป้องกันไม่ให้เสียรู้ผู้รับเหมานั่นเอง
การแบ่งงวดงาน
ส่วนใหญ่แล้วโครงการก่อสร้างโดยทั่วไปมักใช้สัญญาก่อสร้างแบบเหมารวม โดยวิธีการจ่ายเงินค่าก่อสร้างแบบเหมารวมนี้จะใช้กันอยู่ 2 วิธี คือ
1. วิธีแบ่งจ่ายค่างานเป็นรายงวด
2. วิธีแบ่งจ่ายค่างานเป็นรายเดือน
วิธีแบ่งจ่ายค่าก่อสร้างออกเป็นงวด แต่ละงวดจะระบุว่ามีงานอะไรที่ต้องทำให้เสร็จก่อนเมื่อทำเสร็จแล้วจึงจะเบิกเงินในงวดงานนั้น ๆ ได้
สัญญาจ้างานแบ่งออกเป็น 4 หมวด ประกอบด้วย
1.หมวดวางมัดจำและทำสัญญาก่อสร้าง เรียกเก็บเงินไม่เกิน 15% ของมูลค่าโครงการ
2. หมวดงานโครงสร้าง เรียกเก็บเงินไม่เกิน 40%
3. หมวดงานสถาปัตยกรรม เรียกเก็บเงินไม่เกิน 20%
4. หมวดงานระบบ เรียกเก็บเงินไม่เกิน 25%
ตัวอย่างการแบ่งงวดงานก่อสร้าง
งวดที่ 1 จ่าย 5-10% ของมูลค่างานก่อสร้าง เมื่อเซ็นสัญญาตกลงว่าจ้างผู้รับเหมา
งวดที่ 2 งานตอกเสาเข็ม ขนย้ายเครื่องมือก่อสร้างเข้าพื้นที่และสร้างบ้านพักคนงาน
งวดที่ 3 งานตอม่อ คานคอดิน พื้นชั้นล่าง (หล่อในที่) เสาชั้นล่างแล้วเสร็จ
งวดที่ 4 งานคาน เสา พื้นชั้น 2 และงานดครงสร้างหลังคาแล้วเสร็จ
งวดที่ 5 งานมุงหลังคา งานก่ออิฐทั้งหมดแล้วเสร็จ
งวดที่ 6 งานติดตั้งวงกบ งานระบบไฟ งานสุขาภิบาล ส่วนเดินท่อร้อยสายแล้วเสร็จ
งวดที่ 7 งานฉาบปูนภายใน ภายนอก งานฝ้าเพดานภายนอกอาคารแล้วเสร็จ
งวดที่ 8 งานฝ้าเพดานภายในบ้าน งานปูพื้น งานติดตั้งประตู-หน้าต่าง งานทาสีรองพื้นแล้วเสร็จ
งวดที่ 9 งานระบบสุขาภิบาลภายนอก งานติดตั้งอุปกรณ์ไฟฟ้า งานติดตั้งสุขภัณฑ์ และอุปกรณ์ต่าง ๆ งานทาสีแล้วเสร็จ
งวดที่ 10 ส่งงานเคลียร์พื้นที่ ขนขยะเศษวัสดุกอ่สร้าง ตรวเช็คงานประปาและไฟฟ้าทั้งมด
(เนื้อหาจาก หนังสือการบริหารงานก่อสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์ โครงการ CRM)
การแบ่งงวดงานก่อสร้างนั้นขึ้นอยู่กับข้อตกลงของเจ้าของโครงการผู้ว่าจ้างกับผู้รับเหมาเป็นหลัก เพื่อเป็นหลักประกันว่าผู้รับเหมาจะไม่ทิ้งงานไปเสียก่อน คุณควรกำหนดการจ่ายเงินแต่ละงวดงานให้ต่ำกว่าค่าก่อสร้างจริงไว้ประมาณ 5-10% หรือแบ่งตามการทำงานจริงแต่มีการระบุในสัญญาว่าให้ทำการหักค่าประกันผลงานในแต่ละงวด
หวังว่าเนื้อหาที่นำมาแบ่งปันในบทความนี้จะช่วยให้คุณผู้อ่านได้รู้จักกับสัญญาจ้างก่อสร้างรูปแบบต่าง ๆ และเลือกใช้รูปแบบสัญญาจ้างให้เหมาะสมกับลักษณะโครงการของคุณ และสำหรับท่านที่กังวลว่าจะเสียรู้ผู้รับเหมาก็สามารถใช้ตัวอย่างการแบ่งงวดงานนี้ไปเป็นแนวทางในการร่างสัญญาจ่ายค่าจ้างก่อสร้างให้กับผู้รับเหมาได้ค่ะ ขอให้การก่อสร้างธุรกิจโรงแรมในฝันของคุณสำเร็จราบรื่นไปด้วยดีนะคะ
“เราเชื่อว่าการแบ่งปันความรู้ คือพลังที่ยิ่งใหญ่”
ขอให้ทุกท่านจงสร้างธุรกิจโรงแรมที่ดี มีคุณภาพเพื่อช่วยส่งเสริมภาพลักษณ์การท่องเที่ยวให้กับประเทศไทยของเรา
หากคุณได้รับประโยชน์จากบทความนี้ ฝากกดไลค์ กดแชร์ และบอกต่อด้วยนะคะ
มาร่วมเรียนรู้ไปด้วยกันกับหลักสูตร เจ้าของโรงแรม-รีสอร์ทขนาดเล็ก ใคร ๆ ก็เป็นได้
คอร์สอบรมที่ช่วยให้คุณเป็นเจ้าของธุรกิจโรงแรมได้ ภายใน 2 วัน
หนังสือที่คนอยากทำธุรกิจโรงแรมต้องอ่าน!!!
 |
 |
 |
 |
มาเป็นเพื่อนกับเราทางไลน์!!!
ถ้าไม่อยากพลาดข่าวสารและบทความดีๆ
